나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50124 [1] 전라남도 해남군 황산면 원호리 710 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 황산면 원호리 소재 ""원호마을"" 남동측 인근 및 북동측 인근에 각각
위치하는 부동산으로서, 주위는 농가주택 및 농경지, 임야, 일부 축사부지, 창고 등으로 형
성되어 있는 순수 농촌지대 및 마을주변 농경지대로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량 접근이 용이하며 간선도로 인근에 위치하고 있어 일반적인 교통
사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(2)는 부정형 완경사의 토지로서, 전 및 유지 등으로 이용중임.
본건 일련번호(3),(5),(6),(8)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 공히
답으로 이용중임.
본건 일련번호(4)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 답으로 이용중임.
본건 일련번호(7)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2)는 서측으로 노폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(3)~(5)는 맹지임.
일련번호(6),(8)은 남동측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호(7) 북서측으로 노폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역,
일련번호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한), 농업보호구역,
준보전산지,
일련번호(4)~(6),(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한),
준보전산지.
일련번호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목이 일련번호(2)는 전이나 현황 전 및 유지 등으로, 일련번호(3)~(6),(8)은 임야
이나 현황 답으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) 목조 토기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 목재 및 황토벽마감 등,
내벽 : 벽지 및 몰딩, 타일마감 등,
바닥 : 장판지마감 등,
창호 : 목재창 및 알루미늄새시창임.

이용상태

일련번호(1-가) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1-가) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호(1-나)는 멸실임.

물건 비고

1. 지분매각. 특별매각조건있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2. 제시외 건물(철파이프조 슬레이트지붕 단층 가추 13.85㎡) 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50124 (1)

소재지: 전라남도 해남군 황산면 원호리 710

용도: 단독주택

감정가: 1,007,500,000원 (제공된 '만원 단위' 기준 해석 시, 100억 750만원)

토지면적: 0.00㎡ (본건 경매에서 토지는 매각 대상에서 제외됨)

토지지분: 0㎡ (본건 경매에서 토지 지분은 매각 대상에서 제외됨)

건물면적: 82.64㎡ (약 25.00평)

건물지분: 13.22㎡

건물 제시외면적: 86.56㎡ (단, 매각 포함된 제시외 건물은 13.85㎡로 명시됨)

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 김OO

건축물대장상 주요 정보:

* 토지면적: 744㎡ (약 225.07평) - *이는 건물 소재지 토지의 전체 면적으로 추정되나, 본 경매에서는 매각 대상이 아님*

* 건축면적: 82.64㎡ (약 25.00평)

* 연면적: 82.64㎡ (약 25.00평)

* 주요구조: 목조 토기와지붕 단층

* 사용승인일: 1951년

1.1. 입지조건

* 소재지: 전라남도 해남군 황산면 원호리 710번지 일대에 위치함.

* 주위 환경: 본건은 "원호마을" 남동측 및 북동측 인근에 자리하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야, 일부 축사부지, 창고 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을 주변 농경지대로 이루어져 있음. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통 상황: 본건 및 인근 지역까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

* 도로 상태: 제공된 토지 감정평가서상 개별 토지 필지별로 서측 약 3m 콘크리트 포장도로, 맹지, 남동측 약 8m 아스팔트 포장도로, 북서측 약 2~3m 콘크리트 포장도로 등 다양하게 접하고 있으나, 본 경매는 건물만 매각 대상이므로 건물 자체의 접근 도로 상태는 별도로 확인이 필요함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 소재 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역, 농림지역, 농업보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음. (구체적인 제한 내용은 개별 필지별로 상이함)

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 자료 상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로서, 법원의 명령에 의해 진행되는 경매 절차임.

* 권리 관계:

* 본 경매의 말소기준권리: 2025년 1월 15일 접수된 김영동 외 4명 명의의 임의경매 (2025타경50124)임.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됨.

* 등기부등본 상 다수의 가압류 (농업협동조합중앙회, 농림수산업자신용보증기금 등) 및 강제경매 기록이 확인되며, 일부 '말소: 인수'로 표기된 권리가 있어 주의가 필요함. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있어, 원칙적으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (최종적인 인수 권리 여부는 법원 현황조사서를 참고하여 명확히 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었으며, 임대차 관계는 미상으로 파악됨. 보증금이나 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그로 인한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필수적임.

* 특별 매각 조건:

* 본 건은 지분 매각이며, 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수 신고가 1회로 제한되어 있음. (공유자가 최고가 매수신고액으로 우선매수 신고할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음)

* 제시외 건물(철파이프조 슬레이트지붕 단층 가추 13.85㎡)이 매각에 포함되어 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역 내 단독주택으로서, 주변 환경은 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있어 전형적인 농촌 마을의 상권을 형성하고 있음.

* 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

* 별도의 상업적 가치보다는 주거 목적의 가치에 집중해야 하는 지역임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있으며, 인근 마을이나 읍내의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용하게 될 것으로 보임.

* 교통: 간선도로 인근에 위치하여 차량 이동은 비교적 원활하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있음.

* 교육: 인근 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설 이용은 가능하나, 도심 지역에 비해 교육 환경은 다소 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 미포함 매각: 가장 중대한 리스크로, 건물이 소재한 토지가 매각 대상에서 제외되어 건물만 취득하게 됨. 이로 인해 건물 철거 또는 토지주와의 장기적인 사용 계약/협상이 필요할 수 있으며, 이는 큰 불확실성을 내포함.

* 공유자 우선매수권: 매각 기일에 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있는 위험이 있음.

* 건물의 노후화: 1951년에 건축된 단독주택으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 상당 부분 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 매각 포함된 제시외 건물(가추)의 정확한 현황 및 활용 가능성, 철거 여부 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 권리관계 복잡성: 등기부등본 상 '인수' 표기된 권리들이 존재하여, 최종적인 인수 권리 여부에 대한 명확한 확인이 필요함. (물건명세서와 등기부 요약 간의 일부 상이함 존재 가능성)

1.6. 종합 의견

* 본 건은 전라남도 해남군 황산면 소재 단독주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중인 물건임.

* 가장 두드러진 특징은 '건물만 매각'이라는 점으로, 이는 토지 소유권 없이 건물만 취득하게 되는 고위험 고수익 가능성을 내포함.

* 해당 지역의 농촌 환경에 익숙하거나, 건물 소재 토지의 사용권 확보 방안을 명확히 파악하고 있는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 공유자 우선매수권 및 복잡하게 얽힌 권리 관계 등 추가적인 철저한 검토가 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 형식적 경매 절차를 통해 감정가 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있음.

* 건물만 매각되므로, 토지 관련 부대 비용(재산세, 관리비 등)의 직접적인 부담은 없을 수 있음. (단, 토지 사용료 발생 가능성 고려)

* 농촌 지역의 소규모 주택이나 농가형 주택을 찾는 투자자에게 특정 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,007,500,000원 (제공된 '만원 단위' 기준 해석 시, 약 100억 750만원)으로 산정되어 있으나, 건물의 건축 연식(1951년) 및 농촌 지역 특성을 고려할 때 이례적으로 높은 금액으로 판단됩니다. 감정가의 정확한 단위 및 산정 근거에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 정보 파악이 어려워, 신뢰할 수 있는 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 누락됨)

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 해당 지역 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 건물 상태(노후도, 필요한 수리 범위 등)에 따른 실질적 가치 평가.

* 건물 소재 토지의 사용권을 확보하기 위한 예상 비용(임대료, 매입가 등) 산정.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그 범위에 대한 사전 파악.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,007,500,000원을 참고하되, 토지 미포함, 건물의 노후화, 복잡한 권리 관계, 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 면밀히 고려하여 법원 경매 절차 및 유사 물건의 낙찰 사례를 참고하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.