나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50124 [2] 전라남도 해남군 황산면 원호리 700-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 황산면 원호리 소재 ""원호마을"" 남동측 인근 및 북동측 인근에 각각
위치하는 부동산으로서, 주위는 농가주택 및 농경지, 임야, 일부 축사부지, 창고 등으로 형
성되어 있는 순수 농촌지대 및 마을주변 농경지대로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량 접근이 용이하며 간선도로 인근에 위치하고 있어 일반적인 교통
사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(2)는 부정형 완경사의 토지로서, 전 및 유지 등으로 이용중임.
본건 일련번호(3),(5),(6),(8)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 공히
답으로 이용중임.
본건 일련번호(4)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 답으로 이용중임.
본건 일련번호(7)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2)는 서측으로 노폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(3)~(5)는 맹지임.
일련번호(6),(8)은 남동측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호(7) 북서측으로 노폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역,
일련번호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한), 농업보호구역,
준보전산지,
일련번호(4)~(6),(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한),
준보전산지.
일련번호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목이 일련번호(2)는 전이나 현황 전 및 유지 등으로, 일련번호(3)~(6),(8)은 임야
이나 현황 답으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) 목조 토기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 목재 및 황토벽마감 등,
내벽 : 벽지 및 몰딩, 타일마감 등,
바닥 : 장판지마감 등,
창호 : 목재창 및 알루미늄새시창임.

이용상태

일련번호(1-가) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1-가) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호(1-나)는 멸실임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 특별매각조건있음[1. 공유자우선매수권 1회로 제한, 2. 농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환(사실조회회신서 참조)]
3. 현황 '묵전' 및 '제방', '유지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건명: 토지

사건번호: 해남지원 2025타경50124 (2)

소재지: 전라남도 해남군 황산면 원호리 700-1

용도(공부): 전

용도(현황): 묵전, 제방, 유지

감정가: 2,927,400원

총 토지면적: 1,568.00㎡ (약 474.34평)

매각 대상 토지 면적: 250.88㎡ (약 75.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 김

특이사항:

* 형식적 경매

* 농지취득자격증명 필요

* 공유자 우선매수신고

주의사항:

* 지분 매각

* 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 1회 제한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환)

* 현황 '묵전' 및 '제방', '유지'임

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 해남군 황산면 원호리 소재 "원호마을" 남동측 인근 및 북동측 인근에 위치. 주위는 농가주택, 농경지, 임야, 일부 축사부지, 창고 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을 주변 농경지대임. 주위환경 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 제반 차량 접근이 용이하며, 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통 사정은 무난함.

* 형태 및 이용상태:

* 본건(일련번호 2)은 부정형 완경사의 토지로서, 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 유지 등으로 이용 중임.

* 일부 필지(일련번호 3, 5, 6, 8)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황은 답으로 이용 중임.

* 일부 필지(일련번호 4)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황은 답으로 이용 중임.

* 일부 필지(일련번호 7)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 공부상 지목은 전이나 현황은 전으로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(2): 서측으로 노폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로 개설되어 있음.

* 일련번호(3)~(5): 맹지임.

* 일련번호(6),(8): 남동측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 일련번호(7): 북서측으로 노폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역.

* 일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한), 농업보호구역, 준보전산지.

* 일련번호(4)~(6),(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한), 준보전산지.

* 일련번호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역).

2.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 대상 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

* 토지 등기부 요약:

* 1980년 9월 30일: 김개완 소유권 이전.

* 2008년 5월 29일: 김관동 외 6명 재산상속에 의한 소유권 이전.

* 2020년 3월 20일: 국민건강보험공단에 의한 2번 김관동 지분 압류 (인수).

* 2022년 12월 2일: 김영동에게 2번 강귀내 지분 전부 이전 (협의분할 상속).

* 2025년 1월 3일: 김관동 외 4명에게 2번 김병휘 지분 전부 이전 (상속).

* 2025년 1월 15일: 김영동 외 4명에 의한 15번 김은화 외 4명 지분 임의경매 신청 (말소 기준 권리).

* 등기부 채권 총액: 0원.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

* 건축물 관련: 건물감정평가요항표 상에 목조 단층 건물(일련번호 1-가) 및 멸실 건물(일련번호 1-나)에 대한 내용이 있으나, 매각 대상 물건에는 건물 면적이 0.00㎡로 등재되어 있어 건축물은 매각 대상에서 제외되는 것으로 판단됨. 또한, 제시외 건물이 소재한다는 내용이 있으나, 이 또한 매각 대상과는 별개로 판단됨.

2.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 농가주택, 농경지, 임야, 축사, 창고 등이 혼재된 전형적인 농촌지대임.

* 상업 시설 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으며, 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 제한적일 수 있음.

2.4. 생활정보

* 본 건은 원호마을 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연녹지 위주로 형성되어 있음.

* 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 및 문화 시설은 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있음.

2.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적임.

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금 반환 불가.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음. (1회로 제한)

* 현황 이용과 공부상 지목 불일치: 일부 토지는 공부상 지목(전, 임야)과 현황 이용(전, 유지, 답)이 상이하므로, 이에 대한 주의가 필요함.

* 맹지 발생: 일부 필지(일련번호 3~5)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 가축 사육 제한: 일부 필지는 가축 사육이 제한되는 구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 영위 시 확인 필요.

* 형식적 경매: 채권 회수 목적이 아닌, 공유 관계 해소 및 자산 분배를 위한 경매이므로, 물건 자체의 가치보다는 공유자들의 의사, 재산 분할 상황 등을 종합적으로 고려해야 함.

2.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 해남군 황산면의 농촌 지역에 위치한 토지 지분 경매 건임.

* 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 지분 매각, 농지 관련 규제, 공유자 우선매수권 등 다수의 특이사항 및 주의사항을 내포하고 있음.

* 현재 농경지 및 유지, 제방 등으로 이용되고 있으며, 일부 맹지 및 가축 사육 제한 구역에 해당함.

* 토지 지분 취득 후, 공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지 이용 계획을 수립하는 것이 중요함.

* 농업, 임업 또는 지역 특성을 활용한 사업 투자 잠재력은 있으나, 관련 법규 및 공유 관계 등을 면밀히 검토해야 함.

2.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지 지분을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 지역 개발 가능성 또는 농업 관련 사업 투자 시 검토 대상.

* 형식적 경매 특성상, 일반 경매와 다른 접근 방식을 통해 합리적인 가격으로 취득 가능성 모색.

2.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다.

* 감정가(2,927,400원) 및 매각 대상 토지 지분 면적(250.88㎡)을 기준으로, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 이에 따른 경쟁률 변화.

* 현황 이용 상태(묵전, 제방, 유지) 및 공부상 지목과의 차이에 따른 제약 사항.

* 맹지 여부 및 토지 이용 계획의 실현 가능성.

* 해당 지역 토지 시세 및 향후 개발 가능성.

* 매수자의 자금 계획 및 투자 목적.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.