나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50572 [2] 전라남도 완도군 신지면 대곡리 1296 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 신지면 대곡리 소재 '삼마리복지회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등인 순수농경지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,묵전, 기호(2)~(5):부정형,묵답임.

인접 도로상태

기호(1)~(4): 북측으로 노폭 약 3~4M 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(5):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역,가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2):계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(3)~(5):계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환(사실조회회신서 참조)]
2. 목록2. 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함
3. 목록5. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본현황

사건번호: 해남지원 2025타경50572 (2)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 대곡리 1296

용도: 답 (논)

감정가: 74,418,000원

토지면적: 3871.00㎡ (약 1171.06 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 45,874,917원

주요 등기사항:

* 소유권이전 (박종진, 1993-12-30)

* 소유권이전 (박성주, 2008-06-30)

* 가압류 (웰컴저축은행주식회사, 2025-04-15, 16,199,105원) - 말소기준권리

* 가압류 (현대캐피탈, 2025-04-28, 9,675,812원) - 말소

* 강제경매 (오케이저축은행, 2025-08-07, 13,851,128원) - 말소

* 가압류 (인천신용보증재단, 2025-09-09, 20,000,000원) - 말소

매각으로 인해 위 등기사항 대부분이 말소될 예정입니다.

1.3. 현황 조사 보고서 요약

위치 및 주위환경: 완도군 신지면 대곡리 소재 '삼마리복지회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등인 순수 농경지대입니다.

교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형이며, 일부는 묵전(밭으로 이용되지 않는 땅), 일부는 묵답(논으로 이용되지 않는 땅) 상태입니다.

인접 도로상태: 토지 일부는 북측으로 노폭 약 3~4M 콘크리트 포장도로에 접하고 있으나, 일부(기호 5)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 제한)

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한)

* 기호(3)~(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

2. 입지조건

* 소재지: 전라남도 완도군 신지면 대곡리 1296 번지 일대

* 주변 환경: '삼마리복지회관' 동측 인근에 위치하며, 광활한 농경지대로 둘러싸여 있는 한적한 농촌 지역입니다. 완도 신지명사십리 해수욕장이 비교적 가까운 거리에 있어 여름철 해양 레저 활동에 접근성이 있습니다.

* 교통 접근성: 본건 토지 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북측으로 약 3~4미터 폭의 도로에 일부 접하고 있습니다. 다만, 목록 5번 토지는 맹지이므로 별도의 도로 확보가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 웰컴저축은행주식회사의 가압류 (2025-04-15) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 현대캐피탈, 오케이저축은행, 인천신용보증재단 등의 가압류 및 강제경매 신청 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농경지대에 위치한 토지로서, 일반적인 상업적 상권 형성과는 거리가 있습니다. 주로 농업 활동을 위한 용도로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: '삼마리복지회관'이 인근에 위치해 있습니다. 농경지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 완도읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 관광지: 국내 명소로 알려진 신지 명사십리 해수욕장이 인근에 있어 관련 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있습니다.

* 맹지 존재: 목록 5번 토지는 맹지이므로, 해당 토지 이용을 위해서는 인접 토지로부터의 통행로 확보 등 별도의 작업이 필요합니다.

* 경계 불명확: 목록 2번 토지는 인접 토지와의 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인 작업이 요구됩니다.

* 가축사육제한: 일부 토지가 보전관리지역 또는 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 이용 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 환경 문제 가능성: 인근 대곡리 지역의 농경지 및 수로에서 폐기물 문제가 제기된 사례가 있으므로, 해당 지역의 전반적인 환경 상태를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

해남지원 2025타경50572 (2) 사건의 본건은 완도군 신지면 대곡리에 소재한 농지(답) 경매 물건입니다. 전반적으로 조용한 농경지대로서, 유명 관광지인 명사십리 해수욕장과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지 및 경계 불명확 등의 명확한 취득 리스크와 토지이용 제한 사항이 존재하여, 경매 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해양 관광지 인근의 농지: 명사십리 해수욕장 인근이라는 점은 향후 관광객 증가 또는 관련 시설 개발 가능성을 시사합니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 3,871㎡의 넓은 토지를 감정가 74,418,000원에 취득할 수 있다는 점은 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

* 농업 목적 활용: 농업에 종사하거나 농업 경영 계획이 있는 경우, 해당 지역의 토지로서 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 실제 농지 취득 가능성, 향후 이용 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.