나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50445 [3] 전라남도 진도군 군내면 분토리 산187 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

진도군 군내면 분토리 소재 '군내119구급대' 북서측 원거리, 북서측 인근, 북측 근거리,
서측 근거리에 각각 위치하며, 주위는 농경지,임야 등인 순수농경지대 및 임야 등인 순수
산림지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형, 전,
기호(2)~(4):부정형,자연림,
기호(5):부정형,전 및 묘지임.

인접 도로상태

기호(1)~(3):맹지,
기호(4): 서측으로 소폭의 농로에 접하고,
기호(5): 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역,가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2):농림지역,가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
기호(3):농림지역,가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
기호(4):농림지역(2021-01-04),가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,오리,닭))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리
,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
기호(5):계획관리지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(5): 지상에 제시외 분묘 5기가 소재함.

공부와의 차이

기호(5): 공부상 '전'이나, 현황 '전 및 묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50445 (3)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 분토리 산187

용도: 임야

감정가: 5,944,590 원

토지면적: 7339.00㎡ (약 2,220평)

토지지분: 7339㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디비손해보험주식회사

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 맹지임

1.2. 위치 및 주위환경

해당 물건은 진도군 군내면 분토리에 소재하며, '군내119구급대' 북서측 원거리, 북서측 인근, 북측 근거리, 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지 및 임야 등으로 이루어진 순수 농경지대 및 순수 산림지대입니다.

1.3. 교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 물건의 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 등기부 갑3 최고 순위 권리인 디비손해보험주식회사의 강제경매 개시 결정등기 (2025.04.25.)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권총액: 0원 (말소기준권리 외 채권 총액)

임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 보이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

분묘기지권: 물건 특이사항 및 특수물건 정보에 분묘기지권이 명시되어 있으며, 토지감정요항표상 기호(5) 지상에 제시외 분묘 5기가 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.5. 상권분석

물건의 소재지가 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업적 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다. 주로 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

주변 환경이 농경지 및 산림 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 편의시설이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 기호(1)~(3)은 맹지 상태로, 도로 접근에 제약이 있습니다. 기호(4)는 소폭 농로에 접하며, 기호(5)는 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접하나, 전체 토지가 연결되어 있어 맹지 리스크가 존재합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 제시외 분묘: 공부상 '전'이나 현황 '전 및 묘지'인 기호(5) 토지 지상에 제시외 분묘 5기가 소재하여, 분묘 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역, 임업용 산지 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 맹지이고 다수의 분묘가 존재하여 활용에 제약이 따르는 물건입니다. 주변 환경은 농경지 및 임야로 구성되어 있어 조용한 입지이나, 편의시설 접근성은 떨어집니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 분묘기지권 및 맹지라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,339.00㎡ (약 2,220평)의 넓은 임야 면적을 보유하고 있습니다.

* 자연 환경: 주변이 농경지 및 산림으로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

* (잠재적) 개발 가능성: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 가치가 상승할 가능성도 있으나, 현재로서는 맹지 및 분묘 문제 해결이 선행되어야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 다수의 분묘가 소재하는 등 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 또한, 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 작용하므로, 감정가 5,944,590원 대비 현저히 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 분묘기지권 성립 여부, 법적 제약 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 입찰가 산정 시 리스크 요인을 충분히 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.