나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [10] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물정보:

건축년도: 2021년 (사용승인 2021-07-02)

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

층수: 지상 5층 중 3층

총 연면적: 986.82㎡

대지 면적: 448.7㎡

건축 면적: 267.29㎡

용적률: 219.93%

건폐율: 59.57%

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재합니다.

다수의 노선버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접도로 및 토지이용계획:

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-07-26 접수)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

말소되는 권리:

말소기준권리인 을1 근저당권을 포함하여, 을2 주택임차권, 갑2 소유권이전청구권가등기, 갑3 임의경매, 갑4 가압류는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2025-05-23

대항력: 없음

(주의: 임차인의 보증금은 130,000,000원으로 확인되나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 현장 재확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

주변 상업시설 및 이용 현황:

본건이 위치한 민락동 일대는 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 주위 환경은 주택가와 상가 지역이 혼합된 형태로, 지역 주민을 대상으로 한 소비가 이루어지는 곳입니다.

주변 혐오시설 유무는 제공된 정보만으로는 판단하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 정보 탐색을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 지하철 2호선 광안역이 위치하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

각종 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물 내 편의시설:

본 건물은 승강기 및 기계식 주차 설비를 갖추고 있어 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액:

등기부채권 총액이 약 35억 9천만 원에 달하여 채무 규모가 매우 큽니다. 다만, 이는 임의경매 절차를 통해 정리될 부분이므로 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 없습니다.

내부 확인의 어려움:

감정평가 시 내벽은 폐문부재로 인해 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 상태 파악을 위해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내 용도 혼재:

건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 실제 이용은 오피스텔 및 공동주택(다세대)으로 혼재되어 있습니다. 이는 향후 관리나 활용에 있어 고려사항이 될 수 있습니다.

주변 혐오시설 유무:

본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 제공된 정보만으로는 확인되지 않습니다. 이는 투자가치 및 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 소형 면적(25.19㎡)을 가지고 있습니다. 지하철 2호선 광안역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정으로 인수 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 내외부 상태를 정확히 파악하지 못한 점, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간의 혼재 가능성, 그리고 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세가 확인되지 않는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 소형 신축 주택으로서의 가치와 입지 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 신축 주택:

부산 수영구 민락동의 지하철 2호선 광안역 인근에 위치한 비교적 신축 연도의 소형 주거 공간입니다.

권리관계 명확:

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 상의 부담이 적습니다.

소형 면적의 활용도:

25. 19㎡의 소형 면적은 1인 가구나 소규모 가구의 주거용 또는 투자용으로 활용도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(JSON) 분석 결과, 주변 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같은 범위를 보입니다.

- 2026년 4월 8일 거래된 46.98㎡ 연립주택: 100,000,000원 (약 213만원/㎡)

- 2026년 4월 2일 거래된 64.53㎡ 다세대주택: 320,000,000원 (약 496만원/㎡)

(참고: 2026년 4월 2일 거래된 58.17㎡ 다세대주택 40,000,000원 건은 시장 가격과 현저한 차이를 보여 분석에서 제외했습니다.)

본건은 25.19㎡의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 261,000,000원 (약 1036만원/㎡)으로, 주변 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다. 이는 신축 건물이라는 점과 해당 건물의 특수성을 반영한 것으로 판단됩니다.

종합적인 분석과 일반적인 경매 낙찰률을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향된 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 이는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보에 기반한 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 시장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.