나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [26] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층505호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided data]

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite: provided data]

차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite: provided data]

건축물대장상 해당 건물은 "프리빌리지 수"로, 2021년 7월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. [cite: provided data, JSON data]

건물은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다. [cite: provided data, JSON data]

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: provided data]

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역입니다. [cite: provided data]

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. [cite: provided data]

이후 접수된 소유권이전청구권가등기, 임의경매, 가압류 등은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: provided data]

임차인 현황:

* 임차인: 정유나

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-09-07

* 대항력: 없음 [cite: provided data]

정유나 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수되지 않습니다. [cite: provided data]

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. [cite: provided data]

채권 최고액 총 합계는 3,560,188,360원입니다. [cite: provided data]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: provided data]

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite: provided data]

다양한 소매점, 식당, 서비스업 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다. [cite: provided data]

인근에 "광안역"이 위치하여 유동인구가 있을 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite: provided data]

주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 유해 시설 등)은 검색 결과 상에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite: search results]

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 2호선 "광안역" 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided data]

편의시설: 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: provided data]

교육: 인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경으로 보아 통학이 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: provided data]

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 공유자 중 누군가 최고가 매수신고액으로 본 물건을 우선 매수할 수 있습니다. [cite: provided data]

전세사기피해자 우선매수신고 관련 주의사항: 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 경우 1회에 한하며, 매수보증금을 미납하여 실효되면 이후에는 행사할 수 없습니다. [cite: provided data]

선순위임차권: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. [cite: provided data]

임대관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계는 파악되지 않았으며, 현장 조사 당시 폐문부재로 인한 확인 불가 사항(507호 주차 현황판, 공용부분 통신실 등)은 입찰 전 재확인이 필요합니다. [cite: provided data]

명도 관련: 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 협상이 원만히 이루어지지 않을 경우 강제집행 절차 진행에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 광안역 역세권이라는 교통 이점과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. [cite: provided data]

건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당합니다. [cite: JSON data]

다만, 임차인이 보증금 1억원에 대항력이 없다는 점, 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항이 존재하여 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 인지해야 합니다. [cite: provided data]

감정가는 1억 7,200만원이나, 주변 시세는 이에 준하거나 다소 상회하는 수준으로 형성된 것으로 보입니다. [cite: search results]

입찰 시에는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 광안역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. [cite: provided data]

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태입니다. [cite: JSON data]

생활 편의성: 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 양호합니다. [cite: provided data]

잠재적 시세 상승 가능성: 수영구 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. [cite: provided data]

주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세가 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, [cite: search results]

임차인 보증금 인수 없음(대항력 없음), 공유자 우선매수 등의 위험 요소를 감안하여,

현 시세 및 권리 관계를 고려한 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 타당해 보입니다.

정확한 입찰가 산정은 현재 시점의 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.