나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [12] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층305호

물건 종류: 공동주택(다세대-도시형:단지형)

토지 지분 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물 전용 면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

감정가: 208,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. [cite: appraisal_summary]

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 전반적인 교통 환경이 양호한 편입니다. [cite: appraisal_summary]

도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다. [cite: appraisal_summary]

지역 지구

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal_summary]

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권최고액 3,060,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 그 이후 접수된 대부분의 권리(소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: deed_summary]

기타 권리

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않는 것으로 확인되었습니다. [cite: property_statement]

임차인 현황

임차인 이호안 씨가 보증금 100,000,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 전입일자는 2022년 12월 15일, 확정일자는 2022년 11월 29일이며, 배당신고일자는 2023년 11월 28일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 여부는 '없음'으로 명시되어 있습니다. [cite: tenant_info]

본건은 전세사기 피해자의 우선매수신고 가능성에 대한 주의가 필요하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. [cite: precautions]

인수 여부

본 건 경매 절차에서 인수해야 할 보증금은 0원입니다. [cite: tenant_info]

4. 상권분석

주변 상업 시설

본건이 위치한 민락동 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다. [cite: appraisal_summary]

시장 가격 비교

최근 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 기준 46.98㎡(약 14.21평)의 연립주택이 100,000,000원에 거래되었고, 64.53㎡(약 19.52평)의 다세대주택이 320,000,000원에 거래되었습니다. [cite: json_sales]

프리빌리지 수 건물은 2021년 준공된 신축 건물로, 20.03㎡(약 6.06평)의 면적에 대한 감정가는 208,000,000원입니다. 이는 평당 약 34,323,432원, 제곱미터당 약 10,384,423원의 높은 감정가 수준입니다. 주변의 오래된 연립/다세대 주택 시세 대비 높은 편이나, 신축 건물 및 소형 평수임을 고려할 때 시장 가격대에 부합할 가능성이 있습니다. [cite: appraisal_value, json_sales]

건물 특성

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치한 전용면적 20.03㎡의 소형 주택입니다. 건물 내에는 오피스텔과 공동주택(다세대-도시형)이 혼재되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal_summary, building_register]

5. 생활정보

주거 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 민락동 일대는 바다와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. [cite: appraisal_summary]

주변 시설

본건 주변으로는 다양한 상점, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 공원 등 휴식 공간이 있을 것으로 예상됩니다. [cite: appraisal_summary, simulated_search_results]

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계

건축물대장상 주된 용도가 '업무시설'로 표기되어 있으나, 실제로는 공동주택(다세대)으로 이용 중인 점은 향후 관리 또는 전매 시 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: building_register, property_description]

물리적 하자

감정평가서 요약에 따르면 건물 내벽 상태는 폐문부재로 확인하지 못했으며, 주차 현황판에 507호가 존재하나 공용부분인 통신실 내부는 확인하지 못했습니다. 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등 세부 사항을 재확인할 필요가 있습니다. [cite: appraisal_summary]

시장 변동성

부동산 시장 변동성에 따라 예상 입찰가 대비 시세 변동 가능성이 존재합니다.

기타

공유자우선매수신고 가능 물건으로, 낙찰 후 공유자로부터 우선매수권 행사가 있을 수 있습니다. [cite: special_notes]

전세사기 피해자 우선매수신고 규정에 따라, 해당 권리 행사 가능 여부를 신중히 검토해야 합니다. [cite: precautions]

7. 종합 의견

물건 평가

본건은 부산 수영구 민락동의 신축 건물 내 소형 주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 작은 면적에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 것은 신축 건물로서의 가치와 소형 평수의 높은 단위 면적당 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

투자 가치

신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 높은 감정가 수준과 소형 면적이라는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

장점

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 부산 도시철도 2호선 광안역 역세권

* 발달된 주변 상권 및 생활 편의시설

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

기회

* 소형 면적의 임대 수요 꾸준

* 지역 개발 잠재력에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 감정가는 208,000,000원이며, 이는 제곱미터당 약 10,384,423원에 해당합니다. 주변 유사 신축 소형 주택의 시세 및 본건의 입지, 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 가치 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁률에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 매수 부담은 없습니다.

권고 입찰가 범위

따라서, 본건의 적정 입찰가 범위를 감정가 수준인 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 권고합니다. 본 가격대는 수익률을 확보하면서도 경쟁에서 유리한 위치를 점할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.