나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [20] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 172-7번지 프리빌리지 수 4층 406호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경4153 (20)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 19.22㎡ (약 5.81평)이며, 건물 면적은 26.92㎡ (약 8.14평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 해운대농업협동조합입니다.

본 건물은 2021년 7월 2일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 본건은 4층에 위치한 406호입니다.

주용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [제공 정보].

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다 [제공 정보].

차량 접근이 용이하며, 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 소재하고 노선버스정류장이 인근에 있어 교통 환경이 양호합니다 [제공 정보].

인접 도로로는 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 [제공 정보].

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-07-26) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (장시연, 2023-10-25)

* 갑3: 임의경매개시결정 (해운대농업협동조합, 2023-09-25)

* 갑4: 가압류 (지씨테크주식회사, 2023-10-11)

다음은 임차인 현황입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-21

대항력: 없음

비고: 보증금이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (장시연)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-09

확정일자: 2022-11-15

배당신고일자: 2023-10-25

대항력: 없음

비고: 을2 임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 해당 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 부산광역시 수영구의 특성상 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 곳입니다 [제공 정보]. "동방오거리" 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 차량 접근이 가능하며, 도보로 이동 가능한 거리에 도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다 [제공 정보].

건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다 [제공 정보].

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 우선매수 신고 관련 주의사항: 본 건은 전세사기 피해자의 우선매수 신고가 가능한 물건으로, 관련 법령에 따라 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 만약 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 현황 미확인: 건물 내부 상태 및 임대 관계가 폐문부재로 인해 명확히 확인되지 않았습니다. 임대 관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건축물 현황도상 특이사항: 건물 주차 현황판에 507호가 존재하며, 통신실의 내부 확인이 불가했으나 오피스텔과 유사한 구조로 보입니다. 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 3,560,188,360원으로 감정가 대비 매우 높아, 채무 불이행 가능성을 시사합니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 대부분의 권리관계가 매각으로 소멸되어 비교적 깔끔한 권리인수가 예상됩니다. 다만, 전세사기 피해자 우선매수 신고 가능성, 내부 확인 불가로 인한 임차인 점유 및 임대 관계의 불확실성, 건축물 현황도상 특이사항 등은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 과거 여러 차례 유찰된 이력이 있는 것으로 보이며, 이는 현재 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동은 주거 및 상업 기능이 발달한 지역으로, 광안역 등 대중교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 낮은 낙찰가 가능성: 감정가 대비 상당한 금액의 채권 총액이 존재하고, 과거 경매에서 유찰된 이력이 다수 확인되어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 건물: 철근콘크리트 구조의 준공 3년차 건물로, 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 현재 감정가는 172,000,000원입니다. 그러나 과거 경매 진행 시 감정가가 하락하고 여러 차례 유찰된 이력이 있으며, 본건은 26.92㎡(약 8.14평)의 소형 오피스텔임을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 또한, 전세사기 관련 주의사항과 미확인 임차인 점유 리스크 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 조사 및 현장 확인 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가를 고려하고, 경매의 유찰 이력 및 리스크 요인을 반영했을 때, 보수적으로 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.