나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [24] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (24)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

토지지분: 17.981㎡ (약 5.44평)

건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물지분: 28.56㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합 (정보에 기반함)

특이사항: 선순위임차권, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 있고, 노선버스정류장도 가까이 있어 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약에 따르면, 소유권보존은 감수창 앞으로 2021년 7월 26일에 등기되었습니다.

농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리로서 2021년 7월 26일에 설정되었으며, 채권액은 3,060,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

박정범의 주택임차권이 2024년 8월 2일에 말소 예정으로 등기되었으며, 권리금액은 100,000,000원입니다. 임차인 현황에 따르면 전입일자는 2022년 8월 11일, 확정일자는 2022년 7월 13일이며, 대항력은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

김종련의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 2023년 9월 12일에 등기되었으며, 말소되지 않는 권리입니다. 이는 본 경매 절차와 별개로 효력이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

해운대농업협동조합의 임의경매개시결정이 2023년 9월 25일에 있었으며, 채권액은 2,610,253,089원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

지씨테크주식회사의 가압류가 2023년 10월 11일에 있었으며, 채권액은 400,188,360원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 총 채권액은 3,560,188,360원입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동 인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 환경을 고려할 때 상업적 가치가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산 도시철도 2호선 "광안역"을 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

인근에 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 발달하여 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물현황도상 주차시설은 기계식 주차 8대, 자동식 주차 6대가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 김종련 명의의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 말소 대상이 아니므로, 경매 이후에도 소유권 이전 과정에 복잡한 법적 분쟁이 발생하거나 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. (감정평가서 요약)

감정평가서 요약에 따르면, 건물 내 주차 현황판에 507호가 존재하며, 공용 부분인 통신실 확인은 못했으나 오피스텔 구조와 유사하므로 입찰 시 임차인 점유 여부 등을 재확인해야 한다는 주의사항이 있습니다. (단, 등기부상 박정범 외 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 환경을 갖춘 입지입니다.

그러나 등기부등본 상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 낙찰받더라도 소유권 취득에 상당한 위험이 따를 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가는 1억 8,300만원이나, 가등기 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 수영구 민락동이라는 비교적 우수한 입지를 가지고 있습니다.

광안역을 중심으로 한 역세권으로 교통이 편리합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

임차인 박정범은 대항력이 없어 보증금 100,000,000원을 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

가장 큰 리스크는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(김종련)입니다. 이로 인해 낙찰 후 소유권 이전 시 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 중대한 리스크를 고려하여, 현 시세 및 투자 위험도를 감안한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

(가정) 현재 유사 오피스텔의 시장 가치를 평당 약 1,000만원 ~ 1,500만원으로 추정 시, 전용면적 8.64평 기준으로는 약 8,640만원 ~ 1억 2,960만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

상기 가등기 위험으로 인해, 현재 시세나 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (매우 보수적인 접근)

권장 입찰가: 100,000,000원 (감정가의 약 55%)

(주의) 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 가등기 위험을 충분히 인지하고 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.