나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [15] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (15)

물건 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층401호

구분건물: 프리빌리지 수, 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물 면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 부산 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 소재합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지 이용 및 형상:

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 부정형의 토지로, 현재 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

본건 건물 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

본 건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(을1: 농업협동조합자산관리회사, 3,060,000,000원)보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 주택임차권: 황경현 (말소)

* 임의경매개시결정: 해운대농업협동조합 (말소)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 현재 등기부상 등재된 지상권은 없습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 (대항력 없음):

* 주택도시보증공사: 보증금 98,930,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.05, 확정일자 2022.07.04, 배당신고일자 2025.05.14. 대항력 없음.

* 황경현: 보증금 100,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2022.08.05, 확정일자 2022.07.04, 배당신고일자 2023.12.13. 대항력 없음.

* 상기 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 그러나 본 건 매각으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 현황:

프리빌리지 수는 총 5층 규모의 철근콘크리트 건물로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 이용되고 있습니다. 본건은 4층에 위치한 오피스텔 호실입니다.

주변 상권:

"동방오거리" 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 소매점, 음식점, 카페 등 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

역세권 및 접근성:

부산 지하철 2호선 "광안역"을 이용할 수 있는 거리에 있으며, 해당 역 주변으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

유사 물건 거래 현황:

본건과 유사한 면적 및 조건을 가진 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. (본 보고서에서는 외부 시세 정보 검색이 제한되어 정확한 시세 분석은 불가하며, 이는 반드시 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

주변 시설:

단독 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 마트, 편의점, 식당, 병원 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

주차:

건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 주차가 가능합니다. (내부 기계식 주차 8대, 외부 기계식 주차 6대 가능)

주거 환경:

주거 밀집 지역에 속해 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인:

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크입니다. 도배, 장판, 설비 등의 노후화 정도나 파손 여부를 반드시 현장 방문 시 확인해야 합니다.

기타 참고사항:

건물 주차 현황판에 507호가 존재하며, 공용 부분인 통신실 내부 확인이 불가했다는 점은 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 비록 본건 401호는 오피스텔로 명확하나, 건물 내 다른 공간의 특이사항은 경매 입찰 시 유의 깊게 재확인해야 합니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보 물건으로, 채권자가 동일한 다른 부동산에 대한 담보로도 설정되어 있습니다. 이는 해당 부동산의 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건은 건물 일괄 매각으로 진행되어 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

혐오시설 유무:

본건 소재지 주변에 혐오시설 유무는 직접적인 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 최종적으로 검토해야 합니다. (본 보고서에서는 외부 검색이 제한되어 확인이 어렵습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 프리빌리지 수 오피스텔로, 총 5층 건물 중 4층에 소재하는 구분 건물입니다. 2021년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 지하철 2호선 광안역과의 접근성이 양호하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정이며, 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인, 공동담보 물건으로서의 복합적인 채무 관계, 그리고 기타 참고사항에 언급된 내용에 대한 면밀한 추가 확인은 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 부산 수영구 민락동, 동방오거리 인근으로 지역 개발 가능성이 있는 지역입니다.

편리한 교통: 지하철 2호선 광안역 이용이 편리하며, 시내외 접근성이 좋습니다.

최신 건물: 2021년 준공 건물로, 비교적 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어, 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상입니다.

수요층 고려: 소형 면적으로 1-2인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

본 건은 법적으로 인수해야 할 채무나 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 이는 입찰 시 안정성을 높이는 중요한 요소입니다.

현재 본건의 정확한 시세 분석은 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 현황을 기반으로 이루어져야 하며, 이는 본 보고서 작성 시점에서는 외부 정보 검색의 제약으로 상세히 제공하기 어렵습니다. 투자 결정을 내리기 전에 반드시 부동산 중개업소, 관련 웹사이트 등을 통해 최신 시세 정보를 수집하고, 직접 현장을 방문하여 내부 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 80%에서 120% 사이에서 결정되는 경우가 많습니다. 본 건의 경우, 권리관계가 안전하고 주변 입지가 좋다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰 또는 그 이상도 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 현장 확인 결과에 따라 내부 수리 필요성, 주변 환경의 장단점 등이 시세에 영향을 미칠 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 감정가 178,000,000원을 기준으로, 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 196,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 충분한 사전 조사와 분석 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.