나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [23] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2023타경4153 (23)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 184,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물명: 프리빌리지 수

* 준공일: 2021년 7월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 전용면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

* 대지권 지분: 19.22㎡ (약 5.81평)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 5층

* 해당 호수: 502호

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근

* 주변 환경: 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 지하철 2호선 "광안역" 근거리 위치, 다수의 노선버스정류장 인근 소재

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 인접 도로: 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 3,600,188,360원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 감수창

* 근저당 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (말소기준)

* 주택임차권 (을2): 허 (보증금 140,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전청구권가등기 (갑2): 김종련 (매매예약)

* 임의경매 (갑3): 해운대농업협동조합 (본건)

* 가압류 (갑4): 지씨테크주식회사

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사: 보증금 139,880,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-12-29, 확정일자 2021-12-01, 배당신고일자 2023-10-23. 대항력 없음.

* 허 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-12-29, 확정일자 2021-12-01, 배당신고일자 2023-10-23. 대항력 없음. (등기부상 을2 주택임차권으로 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없거나 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 특이사항: 선순위 임차권, 공동담보 (권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, '선순위 임차권' 언급으로 인한 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 민락동은 해변 접근성과 함께 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* "동방오거리" 인근으로 유동인구 흡수 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권 수요를 충족합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 광안역 도보 이용 가능 (역세권)

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용 용이

* 주거 환경: 주거지와 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 편의성과 상업 활동 접근성이 동시에 제공됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 제공된 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인은 없으나, '선순위 임차권'이라는 문구가 별도로 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 법률 검토 및 현장 조사가 추가로 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부(내벽 등) 및 일부 공용 공간(통신실)의 정확한 상태 및 이용 현황 확인이 어려웠습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 공동 담보물 중 다른 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (관련 상세 정보 부족)

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 36억 원 이상으로 상당한 수준이며, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 변동이나 이해관계 조정이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 민락동, 지하철 2호선 광안역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 생활 및 업무 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담(임차인 보증금 등)은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, '선순위 임차권' 및 '공동담보'와 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인 작업이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 수영구 민락동, 광안역 인근의 우수한 입지 조건.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 클린 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들로만 구성되어 있어 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선 광안역 이용으로 출퇴근 및 외부 이동이 편리.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원 (1억 8천 4백만 원)

* 전용면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

* 대지권 지분: 19.22㎡ (약 5.81평)

* 현 시점 시세 분석:

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 가격 조사가 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵지만, 광안역 인근 오피스텔 시세를 감안 시, 평당 1,500만 원 ~ 2,000만 원 선으로 추정할 때, 전용 8.71평 기준 약 1억 3천만 원 ~ 1억 7천 4백만 원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 이는 단순 계산이며, 실제 시장 가격은 건물 상태, 층수, 향, 주변 환경, 최신 거래 동향 등에 따라 달라집니다.

* '선순위 임차권' 및 '공동담보' 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용하여 입찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원으로 계산합니다.

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 100% 범위를 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 약 1억 4천 7백만 원 ~ 1억 8천 4백만 원 사이에서, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 결정 전, 반드시 본건의 권리 관계, 공시지가, 유사 물건의 최근 매매가 등을 다각도로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.