나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [27] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (27)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층506호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

* 건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 5층506호

* 주변 환경: "동방오거리" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 있으며, 노선버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑3, 가압류 갑4)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 명시적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '선순위임차권' 언급에 대한 주의 필요)

* 임차인 현황: 최 임차인이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 30일, 확정일자 2022년 8월 3일, 배당신고일자 2023년 10월 30일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 3,560,188,360원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 민락동 지역은 "동방오거리"를 중심으로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 광안역 주변의 상업 활동과 연계된 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 광안역을 도보 또는 차량으로 이용 가능하며, 버스 노선도 다양하게 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공동 소유자가 있을 경우, 법원 통지에 따라 해당 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수신고: 전세사기피해자로 인정된 자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시에는 해당 권리 행사가 불가합니다. (제공된 주의사항 명시)

* 선순위임차권 관련 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 제공된 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이며 임차인 최 는 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 만약 등기부에 나타나지 않은 실제 선순위 임차인이 존재한다면 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 임대차 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부(내벽, 창호 등) 및 정확한 이용 상태 확인이 어려웠습니다. 내부 상태 및 점유 여부는 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

* 기타 특이사항: 본건 건물 내 주차 현황판에 507호가 존재하며, 공용부분(통신실) 내부 확인이 불가했습니다. 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로, 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등은 재확인하시기 바랍니다.

* 소유권이전청구권가등기: 2023년 9월 12일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑2)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 광안역 역세권에 해당하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변이 주거 및 근린생활시설로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, '선순위임차권'이라는 언급과 '공유자우선매수신고' 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

* 내부 상태 및 실제 점유 관계 확인이 되지 않은 점, 그리고 전세사기피해자 우선매수신고 관련 안내 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

* 종합적으로, 권리관계의 명확성 확보와 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 광안역과 인접하여 직주근접성이 뛰어나고 출퇴근이 용이합니다.

* 배후 수요: 민락동 및 인근 지역의 주거 수요와 상업 활동으로 인한 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 경매를 통해 감정가 이하 또는 주변 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

* 건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 정보를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(20~30㎡대)의 오피스텔이 1억 5,000만원에서 1억 8,000만원 범위에서 시세가 형성되어 있습니다.

* 프리빌리지 수 전용면적 27㎡ 내외 오피스텔의 경우, 최근 실거래가는 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원 수준이며, 5층 506호와 유사한 조건의 매물은 1억 6,000만원 내외에서 거래 가능성이 높습니다.

* 감정가는 172,000,000원으로, 현재 시장 시세 범위 내에 있습니다.

* 권리관계의 불확실성(선순위임차권 언급), 공유자 우선매수 신고 가능성, 현장 방문을 통한 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, '선순위임차권' 관련 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 경매 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 입찰가는 137,600,000원 (감정가 80%) ~ 154,800,000원 (감정가 90%) 범위에서, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 최종 결정하는 것을 권장합니다. (137,600,000원 ~ 154,800,000원)

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