나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [18] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (18)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 184,000,000원

* 전용면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

* 토지면적: 19.22㎡ (약 5.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합 (등기부상 갑3)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역" 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난합니다.

* 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리 형태의 부정형 토지로, 현재 "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용 중입니다.

* 건물의 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2021년 7월 26일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (말소기준권리)

* 주택도시보증공사(함용진) 주택임차권 (2024년 6월 13일 접수, 말소 예정)

* 해운대농업협동조합 임의경매 (2023년 9월 25일 접수, 본 경매와 동일)

* 지씨테크주식회사 가압류 (2023년 10월 11일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도 기재 없음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(함용진)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 함용진 (다른 건으로 추정)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 3,575,188,360원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 민락동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* "동방오거리" 인근으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 인근 지하철역 및 버스정류장 이용이 편리하여 유동인구가 있는 편입니다.

* 건물 자체는 오피스텔과 공동주택이 함께 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 복합 상권의 특징을 가집니다.

* 주변의 다양한 근린생활시설은 임대 수익 창출에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 제공합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 마감, 설비 상태 등에 대한 확인이 불가합니다.

* 공용부분 및 임차인 점유 가능성: 건물 내 주차 현황판에 507호가 존재하며, 공용 부분(통신실) 확인이 미비하였고, 건축물 현황도상 오피스텔과 유사하여 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등은 반드시 재확인해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 명의의 소유권이전청구권가등기(2023년 9월 12일 접수)가 존재합니다. 통상적으로 가등기는 매각으로 소멸되나, 해당 가등기의 구체적인 내용 및 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행될 수 있으며, 이는 전체 담보물건의 경매 진행 상황 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 35억 원 이상으로 매우 높아, 채권자의 회수 동기 및 경매 절차에 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 광안역 인근에 있어 교통이 편리하며 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리는 없습니다. 임차인 함 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 것으로 보입니다. 그러나 현장 확인 시 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 공용 부분 및 임차인 점유 여부에 대한 재확인, 소유권이전청구권가등기의 처리 여부 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 공동담보 물건으로서 경매 진행 과정에 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 주요 상업 및 주거 지역인 수영구에 위치하며, 역세권(광안역) 접근성이 우수합니다.

* 등기부 상 인수할 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다 (가등기 최종 확인 필요).

* 소형 면적(28.70㎡)으로 실거주 목적 또는 소액 투자 상품으로 적합합니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 건물 전용면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

* 시세 분석:

* '프리빌리지 수' 오피스텔의 전용 28㎡ ~ 30㎡ 타입의 최근 실거래가는 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 사이에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 1억 8천 4백만 원으로, 현재 시세 범위의 하단부에 해당하여 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

* 하지만 내부 미확인, 소유권이전청구권가등기 등의 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 147,200,000원 ~ 165,600,000원

* 적정 가치 판단 시 (리스트 후): 175,000,000원 ~ 185,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 파악된 정보에 기반한 것이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 법원 경매 진행 상황을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.