나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [16] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층402호

신주소: 부산광역시 수영구 민락로28번길 14 (민락동)

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

사용승인일: 2021년 7월 2일

총세대수: (건축물대장상) 15호 (단, 본 사건 명세서에는 26개호 언급)

건축물 연면적: 986.82㎡ (약 298.53평)

1.3. 면적

토지면적: 19.22㎡ (약 5.81평)

토지지분: 19.223㎡ (약 5.81평)

건물면적 (전용면적): 28.78㎡ (약 8.71평)

건물지분 (전용면적): 28.78㎡ (약 8.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격정보

감정가: 184,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통망이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021년 7월 26일 접수, 채권금액 3,060,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이재혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 6일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(전지안)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 4일

확정일자: 2023년 7월 31일

배당신고일자: 2023년 12월 11일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 3,560,188,360원

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 감수창 (2021-07-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021-07-26) - 말소기준권리

* 주택임차권: 전지안 (2024-06-11, 100,000,000원, 말소)

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (2023-09-12)

* 임의경매: 해운대농업협동조합 (2023-09-25, 2,610,253,089원) - 본 경매 사건

* 가압류: 지씨테크주식회사 (2023-10-11, 400,188,360원)

3.5. 주의사항

전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 해당 권리가 실효됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 민락동 지역으로, 동방오거리 인근에 위치하며 단독주택, 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 부산 도시철도 2호선 광안역, 다수의 버스노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 현황은 현장 방문 및 추가 조사 필요)

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 기계식 주차 8대, 실내 기계식 주차 6대로 총 14대의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수신고

본 물건은 공유자 우선매수신고 대상이므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가서상 폐문부재로 건물 내벽 상태, 정확한 이용 상태 등을 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 오피스텔과 유사한 구조로 추정되는 부분(통신실 등)이 있어, 임차인 점유 여부 등은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리관계

소유권이전청구권가등기, 다수의 근저당 및 가압류 등 다소 복잡한 권리관계가 등기부상 확인됩니다. (다만, 말소기준권리 이후 권리는 경매로 소멸될 예정입니다.)

6.4. 전세사기 관련 주의

전세사기 피해자의 우선매수신고 관련 주의사항이 명시되어 있으므로, 관련 절차 및 법적 효력을 충분히 숙지해야 합니다.

6.5. 건물 내 미확인 공간

건물 내 주차 현황판에 507호가 존재한다는 정보가 있으며, 이는 본 건과 직접적인 관련이 없더라도 건물 관리에 대한 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 광안역 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 감정가 대비 매우 높은 채권 총액, 공유자 우선매수신고, 내부 확인 불가 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 가등기 등은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부산의 주요 지역 중 하나인 수영구 민락동에 위치하며, 광안역을 통한 우수한 교통 접근성을 가집니다.

8.2. 수익형 부동산으로서의 잠재력

오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능한 부동산입니다. (다만, 공실 리스크 및 임대 수익률은 별도 분석 필요)

8.3. 신축 건물

비교적 최근에 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 184,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 비슷한 크기의 오피스텔이 170,000,000원에서 195,000,000원 사이에 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 다수의 권리관계, 내부 미확인, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

현 시세 및 감정가, 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 시세 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 위험 요소를 감안한 전략적 접근을 위한 기준 가격입니다.

실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계에 대한 최종 확인, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 실제 임대차 현황 및 예상 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.