나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [19] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층405호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경4153 (19)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적은 26.92㎡(약 8.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 해운대농업협동조합입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 7월 2일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 소재하고 있고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이보다 늦게 접수된 소유권이전청구권가등기(갑2), 임의경매개시결정(갑3), 가압류(갑4, 갑5) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 6,019,688,360원으로 매우 높습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 정

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-10-24

- 확정일자: 2022-10-04

- 배당신고일자: 2023-11-09

- 대항력: 없음

임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 회수에 있어 매각 결과에 따른 배당 순위에 따라 결정될 것으로 보입니다. 채권 총액이 매우 높아 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. (전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동은 광안리 해변과 인접하여 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 탐문 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

- 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용 가능합니다.

- 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

- 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 식료품, 생필품 구매 및 각종 서비스 이용이 용이합니다.

- 광안리 해변과 인접하여 레저 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 주거환경

- 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재된 주상복합 지역입니다.

- 인근에 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 60억원 이상의 총 채권액으로 인해 낙찰 후 채권자들과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 내부 미확인: 내벽, 창호 등 건물 내부 상태를 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 매물 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주차 현황판 내 미확인 호실: 건물 내 주차 현황판에 507호가 존재하며, 건축물 현황도상 오피스텔과 유사한 구조로 파악됩니다. 경매 입찰 전 임차인 점유 여부 등 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수 신고가 접수될 경우, 해당 공유자가 낙찰가로 물건을 매수할 수 있습니다. 입찰 전 관련 정보를 확인하여 입찰 전략에 반영해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 정 외 다른 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 광안역 역세권이며 상업 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

다만, 등기부상 총 채권액이 매우 높고, 건물 내부 상태 확인 불가, 주차 현황판에 기재된 미확인 호실 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 배당 여부에 따라 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산의 대표적인 해변 상권인 민락동, 광안역 인근으로 뛰어난 입지를 자랑합니다.

* 교통: 지하철 2호선과 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 상권: 민락동은 활발한 상권과 풍부한 문화 시설을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

건물 면적 26.92㎡(약 8.14평) 기준, 주변 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

하지만 본 건은 높은 총 채권액, 건물 내부 미확인, 주차 현황판상 미확인 호실 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 수준을 권유합니다.

정확한 시세 및 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 현장 조사를 통한 내부 상태 및 임대차 관계 확인, 그리고 공유자 우선매수 신고 여부에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.