나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [21] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경4153 (21) 사건으로 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 4층407호에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 오피스텔로, 감정평가액은 172,000,000원입니다. 토지면적은 19.22㎡(약 5.81평)이며, 건물면적은 26.92㎡(약 8.14평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 해운대농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치한 프리빌리지 수 오피스텔 건물 내에 소재합니다. 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에는 도시철도 2호선 "광안역"이 있고, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산임의경매 사건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 소유권이전청구권가등기(갑2, 2023-09-12), 해운대농업협동조합의 임의경매개시결정(갑3, 2023-09-25), 지씨테크주식회사의 가압류(갑4, 2023-10-11) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 2024년 3월 6일 접수된 신성빈의 주택임차권(을2)이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받는 경우, 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-04

* 확정일자: 2022-09-16

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동 지역은 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다. 인근에 광안역이 위치하여 유동인구가 있으며, 해변과도 가까워 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 오피스텔 용도로 사용 중이므로, 주변 상가 및 오피스텔 시세 등을 종합적으로 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 교통: 도시철도 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의점, 마트 등이 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 시설은 현장 확인 요망)

* 주거환경: 단독주택, 공동주택, 주상용 주택 등이 혼재된 지역으로, 인근 주민들의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 건물 자체 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본건에는 공유자우선매수신고가 가능하므로, 최고가매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 매수할 권리를 가집니다. 입찰 전 이 점을 유의해야 합니다.

* 전세사기피해자 우선매수신고: 전세사기피해자로서 우선매수권을 행사하는 경우, 1회에 한하여 가능하며, 매수보증금을 미납하여 효력이 실효되면 이후에는 재행사할 수 없는 제한이 있습니다.

* 건물 내 호수 확인: 건축물 현황도 상 507호가 존재하며, 현장 조사 당시 공용부분 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등은 재확인하시기 바랍니다. (본건은 407호이므로 해당 호수에 대한 임차인 점유 여부 확인이 중요합니다.)

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 보입니다. 이는 해당 물건 자체의 가치와는 별개로, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 지역인 수영구 민락동에 위치하며, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 감정가는 1억 7,200만원으로 책정되어 있으며, 건물 면적 약 8.14평 대비 적절한 수준으로 보입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 공유자우선매수신고 및 전세사기피해자 우선매수신고 관련 주의사항을 숙지해야 합니다. 전반적으로 권리관계가 비교적 명확하고, 시장 가치 대비 매력적인 가격에 낙찰될 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 광안역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸되어 인수할 권리가 없어 명확합니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 광안리 해변 접근성 등을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 1억 7천만원에서 1억 9천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 165,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.