나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [9] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 172-7번지, 프리빌리지 수 3층 302호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경4153 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 215,000,000원입니다.

토지 면적은 18.55㎡ (약 5.61평)이며, 건물 면적은 20.69㎡ (약 6.26평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 해운대농업협동조합입니다.

특이사항으로는 공유자 우선매수 신고, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로 공동주택(다세대-도시형:단지형)이며, 전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사가 불가합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 차량 접근이 용이하며, 도시철도 2호선 광안역이 근거리에 소재합니다.

인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리 형태에 가까운 부정형 토지로서, 현황 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2021-10-18

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

권리분석: 임차인 김 은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 106,040,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-11-14

대항력: 없음

권리분석: 임차인 주택도시보증공사는 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 광안역이 위치하여 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

프리빌리지 수 건물 자체는 소규모 공동주택 및 오피스텔로 구성되어 있어, 건물 내외부의 편의시설이나 관련 상권의 영향력을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 광안역(도시철도 2호선) 및 다수의 시내버스 노선이 있어 교통 이용이 편리합니다.

주변에는 주택가와 더불어 소규모 상가, 음식점, 편의점 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

인근 광안리 해수욕장과 연계된 상업 및 관광 지역이 있어 생활 편의 및 여가 활동에 대한 접근성이 좋습니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수

본 건은 공유자 우선매수 신고 물건으로, 해당 물건에 대한 공유자가 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수 신고를 할 경우 낙찰받을 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있으며, 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다.

6.2. 전세 사기 관련 주의사항

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 효력이 상실됩니다. 이후에는 다시 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 관련 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 정보 관련 주의사항

건축물현황도 상 구조가 오피스텔과 유사한 점이 있으며, 현장 조사 시 폐문부재로 공용부분(통신실) 확인이 어려웠습니다. 또한 주차현황판에 507호가 존재하는 등, 경매 입찰 전에 임차인 점유 여부 및 실제 이용 현황 등을 더욱 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 프리빌리지 수 건물의 소형 오피스텔(또는 도시형 생활주택)로, 부산 수영구 민락동의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 광안역과의 접근성, 주위 편의시설 등을 고려할 때 주거용 또는 투자용으로 잠재력이 있습니다.

하지만 공유자 우선매수 신고, 전세사기 관련 유의사항, 그리고 건물 내 실제 이용 현황 및 임차인 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요한 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임차인 현황에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 광안역 인근 및 민락동의 주거/상업 혼합 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 20.69㎡의 소형 면적은 1인 가구 또는 투자용 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 주변 시세와의 비교: 감정가가 약 2억 1500만원으로, 유사 면적 및 신축급 오피스텔의 시세를 고려할 때 합리적인 수준일 가능성이 있습니다. (제공된 JSON 시세 데이터는 연식 차이 및 불일치로 직접 비교에 한계가 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터상의 주변 실거래가 정보는 건물 연식 차이 및 가격 편차가 커 직접적인 시세 판단에 어려움이 있습니다.

다만, 본건과 같은 신축급 소형 오피스텔의 경우, 지역적 수요와 신축성을 고려할 때 감정가를 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크(공유자 우선매수 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.