나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [11] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 14.63㎡ (약 4.43평)

건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합 (추정)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)임. 전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능함.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 2020년 9월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 내부 마감 상태는 폐문으로 인해 확인되지 못했습니다. 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 본건 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리꼴 형태의 부정형 토지로서, 현황은 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 외 다수의 권리(주택임차권, 소유권이전청구권가등기, 임의경매, 가압류)가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김재중

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-08-23

- 확정일자: 2021-08-05

- 배당신고일자: 2023-09-04

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 확인됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본 물건이 소재한 민락동 지역은 광안리 해변과 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

6. 생활정보

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 도시철도 2호선 광안역 이용이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본 건은 공유자우선매수신고 대상 물건으로, 최고가 매수신고인이 나타나더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 매수보증금 미납 시 해당 피해자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인 권리관계: 등기부상 말소 예정인 주택임차권 외 별도 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 추가 임차인 여부는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 사용 용도: 건축물현황도상 오피스텔과 유사한 구조를 가질 수 있다는 점을 고려할 때, 실제 이용 현황과 공부상 용도와의 차이가 있을 가능성이 있으며, 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 편리한 교통과 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 공유자우선매수신고 및 전세사기 관련 주의사항, 그리고 임차인 권리 및 실제 사용 용도와 관련된 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 감정가 대비 면적이 작음에도 불구하고 높은 감정가는 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 주변 시세와의 비교 분석이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 광안역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 민락동 지역: 해변 인접 지역으로 수요가 꾸준히 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원이며, 전용면적은 21.91㎡ (약 6.63평)입니다. 감정가 기준 평당 약 34,400,000원입니다. 인근 유사 연식 및 규모의 매물 시세를 고려할 때, 본 건의 높은 감정가는 신축 건물이라는 점과 소형 평형의 희소성을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 공유자우선매수, 임차인 관련 추가 확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건 고유의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.