나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [8] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층301호 오피스텔 경매

부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층301호 (민락동,프리빌리지수) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경4153(부산동부지원 경매1계). 감정가 178,000,000원, 최저가 87,220,000원. 매각기일은 2026-07-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2023 타경 4153 [8]
소재지	부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층301호
도로명주소	부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층301호 (민락동,프리빌리지수)
용도	오피스텔
건물명	프리빌리지수
매각기일	2026.07.13
관할법원	부산동부지원 경매1계 (780-1421)
이용제한	도시지역, 제2종일반주거지역

부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층301호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	18.55㎡ (5.61평)
건물면적	27.78㎡ (8.40평)

금액

감정가	178,000,000원
최저가	87,220,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	8,722,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.27	178,000,000원	유찰
2차	2026.06.08	124,600,000원	유찰
3차	2026.07.13	87,220,000원	매각

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.
이용상태: 기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 3층 301호

건물명: 프리빌리지 수

용도: 오피스텔

토지면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

토지 지분: 18.554㎡

건물 지분: 27.78㎡

해당 층: 3층

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 178,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 및 토지 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감

내벽: 폐문부재로 확인치 못함

창호: 샷시 창호

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 갖춤

토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.4. 특이사항 및 주의사항

채권자: 해운대농업협동조합

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 해당 피해자는 이후 매각기일부터 우선매수권 행사 불가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 '광안역'이 소재함. 또한, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 주변 환경 및 편의시설

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '동방오거리' 남동측 인근에 위치함.

부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

인근에 광안리 해변이 있어 바다 조망 및 해변 이용이 가능하며, 민락 더마켓 등 상업시설 이용이 편리함.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2021-07-26 접수)

등기부채권 총액: 3,570,188,360원

말소될 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 서영선 주택임차권 (을2, 전입 2023-04-07, 확정 2023-04-07, 배당신고 2025-07-04, 대항력 없음) - 등기상 말소 기재되었으나, 전세사기 관련 주의사항으로 인해 입찰 시 재확인 필요

* 해운대농업협동조합 임의경매개시결정 (갑3)

* 지씨테크주식회사 가압류 (갑4)

말소되지 않을 권리:

* 감수창 소유권보존 (갑1)

* 김종련 소유권이전청구권가등기 (갑2, 매매예약) - 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 할 수 있음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(서영선)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2023-04-07

확정일자: 2023-04-07

배당신고일자: 2025-07-04

대항력: 없음

비고: 등기부상 '주택임차권'으로 기재되어 있으나 '말소' 처리되었음. 그러나 '전세사기 피해자 우선매수신고' 관련 주의사항이 명시되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 소유권보존(갑1) 및 소유권이전청구권가등기(갑2)임. 특히 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 투자 시 유의해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거용 및 상업용 시설이 혼합된 지역으로, '동방오거리' 인근에 위치하여 유동인구가 있는 편임. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구라기보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 볼 수 있음. 인근의 민락 더마켓 등과 연계된 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 광안역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋음.

편의시설: 인근에 광안리 해변과 민락 더마켓 등이 있어 문화, 여가, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

주거환경: 단독주택, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기(갑2): 매각으로 소멸되지 않아 인수될 위험이 있음.

* 전세사기 관련 주의사항: 임차인 서영선(주택도시보증공사)의 보증금 1억 1천만 원에 대해 대항력은 없으나, 전세사기 피해자 관련 우선매수신고 규정이 있어 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있음.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현장 확인 시 폐문부재로 임대 관계를 확인할 수 없었으며, 주차 현황판에 507호가 존재하여 공용부분 확인에 어려움이 있었던 점 등을 고려할 때, 명도 및 점유 관련 추가 확인이 필요함.

* 높은 등기부채권 총액: 35억 원이 넘는 채무 총액으로, 경매 절차 진행에 따른 변동 가능성 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 역세권(광안역)과 인접하고 해변 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰자가 인수할 위험이 있으며, 전세사기 관련 주의사항 및 공유자 우선매수신고 등 여러 잠재적 리스크 요인이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 면적 대비 감정가가 높지 않은 편이지만, 권리관계 분석을 철저히 하고 위험 요인을 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 도시철도 2호선 광안역 인근이며, 광안리 해변 및 상업시설 접근성이 우수함.

* 주거 및 투자 가치: 오피스텔 및 공동주택 지역에 위치하여 거주 수요와 투자 수요를 동시에 기대할 수 있음.

* 개발 잠재력: 수영구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,800만 원입니다. 유사 면적 및 지역의 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장에서 형성된 실거래가 수준은 7,800만 원부터 1억 7,000만 원까지 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 '프리빌리지 수'와 직접적으로 비교될 만한 최근 거래 정보는 부족하나, 인근 '타워더모스트광안'의 24.7㎡ 직거래 사례가 1억 7,000만 원에 있었음을 참고할 수 있습니다.

제시된 권리관계(소유권이전청구권가등기 인수 가능성, 전세사기 관련 주의사항, 공유자 우선매수신고 등)와 명도 부담 가능성 등을 감안할 때, 시세보다 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 1억 2,460만 원 ~ 1억 5,130만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 관련 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보