나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [5] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층205호

용도: 집합건물 (다세대주택/업무시설/오피스텔)

건물명: 프리빌리지 수

감정가: 201,000,000원

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

층수: 2층 205호 (총 5층 건물)

건축년도: 2020년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)임. 전세사기 피해자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치함.

주변 환경: 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-07-26, 3,060,000,000원)

등기부 현황:

* 갑1. 소유권보존 (감수창, 2021-07-26)

* 을1. 근저당권 (말소기준권리)

* 을2. 주택임차권 (정세훈, 2021-07-26 등기, 2021-10-08 전입, 2021-09-10 확정, 2023-10-13 배당신고. 매각으로 말소 예정)

* 갑2. 소유권이전청구권가등기 (김종련, 2023-09-12)

* 갑3. 임의경매 (해운대농업협동조합, 2023-09-25, 2,610,253,089원. 본건 경매)

* 갑4. 가압류 (지씨테크주식회사, 2023-10-11, 400,188,360원. 매각으로 말소 예정)

총 채권액: 3,560,188,360원

인수되는 권리:

* 없음. 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 갑2 소유권이전청구권 가등기가 존재하므로, 본 경매 절차와 별개로 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있어 주의가 필요함.

임차인 현황:

* 강수진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-08, 대항력 없음.

* 정세훈: 보증금 100,000,000원, 차임 180,000원, 전입일자 2021-10-08, 확정일자 2021-09-10, 배당신고일자 2023-10-13, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사: 보증금 96,072,903원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동은 수영구 내에서도 상업 및 주거 시설이 밀집된 지역임.

주변에 소규모 공동주택, 주상용 주택, 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 용이함.

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 다세대주택 및 오피스텔 형태로 복합 사용되고 있는 것으로 파악됨.

5. 생활정보

교통: 도시철도 2호선 광안역이 근거리에 있어 부산 시내 접근성이 양호함. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 근린생활시설이 발달한 지역에 소재하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수: 공유자 우선매수 신고 제도가 적용될 수 있으며, 이는 예상 낙찰가 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있음.

전세사기 피해자 우선매수: 전세사기 피해자에 대한 우선매수권 행사가 가능하나, 1회에 한정되며 절차 확인이 필요함.

미확인 사항: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 제한적이었으며, 공용부분(통신실) 확인이 불가하였음. 건축물 현황도상 오피스텔과 유사한 구조로, 입찰 전 임차인 점유 여부 및 내부 상태를 면밀히 재확인해야 함.

소유권 분쟁 가능성: 소유권이전청구권 가등기(갑2)가 존재하여, 본 경매와 별개로 소유권 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있음.

높은 채권 총액: 총 채권액이 약 35.6억원으로 감정가(2.01억원) 대비 매우 높아, 채무자의 재정 상태가 열악함을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 집합건물로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 교통 및 생활 환경이 양호한 편임.

다세대주택, 업무시설, 오피스텔이 혼합된 용도로 사용되고 있어 다양한 활용 가능성이 있으나, 권리 관계가 복잡하고 특히 소유권이전청구권 가등기가 존재하여 법적 불확실성이 내포되어 있음.

매각으로 인한 모든 권리 소멸이 예상되나, 가등기 관련 문제는 별도로 고려해야 함.

임차인의 보증금 전액에 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 순서 및 절차를 확인해야 함.

공유자 우선매수 등의 특별한 신고 사항이 있으므로, 입찰 전 관련 절차 및 가능성을 충분히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 수영구 민락동의 입지: 부산의 주요 지역 중 하나로, 향후 발전 가능성이 있음.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 우수한 교통 접근성: 도시철도 2호선 광안역 및 버스 정류장 인근.

* 다양한 용도 활용 가능성: 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 등으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 기준 민락동 인근의 유사 건물 거래가는 다음과 같음.

* 2026년 4월 24일, 151-2번지 동광(연립), 46.98㎡(약 14.2평), 2층, 100,000,000원.

* 2026년 4월 2일, 153-16번지 금강빌(다세대), 58.17㎡(약 17.6평), 2층, 40,000,000원. (면적 대비 시세가 낮음)

* 2026년 4월 2일, 712-3번지(다세대), 64.53㎡(약 19.5평), 1층, 320,000,000원.

본건의 건물면적은 20.03㎡(약 6.06평)으로, 제공된 매매 정보 중 가장 작은 면적에 해당함. 151-2번지 건물의 경우 약 14.2평이 1억원에 거래된 점을 감안할 때, 6평대인 본건의 시세는 1억원 내외로 추정됨.

감정가 201,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

임차인 관련 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없음.

그러나 소유권이전청구권 가등기 존재로 인한 법적 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

주변 시설 분석:

부산 수영구 민락동 172-7번지 주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않음. 다만, 도심 지역의 특성상 일부 유흥업소나 소음 발생 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요함.

권장 입찰가:

감정가(201,000,000원)와 주변 시세(1억원 내외) 및 법적 불확실성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 권장 입찰가 범위는 다음과 같음.

150,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.