나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [7] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층 207호

용도: 건축물대장상 업무시설, 현황 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 추정

감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.2. 건축물 현황

건물명: 프리빌리지 수

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제207호

사용승인일: 2021년 07월 02일 (준공일 2020년 09월 29일)

외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감

내벽: 폐문부재로 확인 불가

창호: 샷시창호

1.3. 입지조건

주위환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 근거리에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 갑2 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않아 인수해야 하는 권리입니다.

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

등기부구분: 갑1

접수일자: 2021-07-26

권리종류: 소유권보존

권리자: 감수창

등기부구분: 을1

접수일자: 2021-07-26

권리종류: 근저당 (말소기준권리)

권리자: 농업협동조합자산관리회사

권리금액: 3,060,000,000원

등기부구분: 을2

접수일자: 2023-09-19

권리종류: 주택임차권

권리자: 조가람

권리금액: 125,000,000원

전입일자: 2021-08-30, 확정일자: 2021-08-12

대항력: 없음 (말소 예정)

등기부구분: 갑2

접수일자: 2023-09-12

권리종류: 소유권이전청구권가등기

권리자: 김종련

비고: 매각으로 소멸되지 않음 (인수 대상)

등기부구분: 갑3

접수일자: 2023-09-25

권리종류: 임의경매

권리자: 해운대농업협동조합

권리금액: 2,610,253,089원

비고: 본 경매 사건

권리분석 요약:

말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위인 주택임차권(을2)은 대항력 없이 말소될 예정입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

그러나 갑2 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

상권: 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. "동방오거리" 인근으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통: 부산 도시철도 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변시설: 지역 내 편의시설 및 상가 이용이 가능하며, 특별히 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 이용상태 및 특이사항

본건(207호)은 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (건축물대장상 업무시설과 상이)

감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 이용상태, 내부 구조, 설비 상태 등을 정확히 파악하는 데 제한이 있었습니다.

주차 현황판에 507호가 언급되고, 공용 부분(통신실) 확인이 불가하였으며, 건물 구조가 오피스텔과 유사할 수 있다는 점으로 미루어, 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 등 재확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 용도 상이: 건축물대장 상 '업무시설'이나, 현황 '공동주택(다세대)'으로 이용 중으로 추정되어, 실제 이용 및 추후 재건축/리모델링 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 감정평가 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다.

* 미소멸 권리 인수: 갑2 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 추가적인 재산상 부담이나 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 불명확: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자나 채무 관계 등을 현장에서 재확인해야 합니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건의 거래 가격은 면적, 층수, 건물 연식 등에 따라 상이한 가격대를 형성하고 있습니다.

- A 물건 (151-2번지, 연립, 1982년식, 46.98㎡): 100,000,000원 (약 213만원/㎡)

- B 물건 (153-16번지, 다세대, 2011년식, 58.17㎡): 40,000,000원 (약 69만원/㎡)

- C 물건 (712-3번지, 다세대, 1980년식, 64.53㎡): 320,000,000원 (약 496만원/㎡)

본건 '프리빌리지 수' 건물 자체의 유사 면적 거래 사례(2023년 4월 24일, 40.44㎡, 210,000,000원)를 고려하면 약 520만원/㎡ 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 20.03㎡에 201,000,000원으로, 약 1003만원/㎡에 달하여 주변 시세 및 유사 건물 실거래가 대비 현저히 높게 책정되었습니다.

이는 본건 건물이 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 점을 감안하더라도 과도한 감정가로 판단됩니다.

잠재적 리스크(특히 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기 인수)와 상이한 시세 분석 결과를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 시세 추정치(약 500만원/㎡)를 적용하면, 20.03㎡ 기준 약 100,000,000원 (1억원) 내외의 시장 가치를 형성할 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 시장 가치와 낙찰 후 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 100,000,000원 (1억원)으로 제안합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 '프리빌리지 수' 2층 207호 경매 물건입니다.

광안역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 가능성, 내부 확인 불가, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑2)의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

제공된 시세 자료 및 유사 건물 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서 본건 경매 참여 시에는 이러한 제반 리스크와 높은 감정가를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 실제 현황을 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 부산 대표적인 주거 및 상업 지역인 수영구 민락동 입지.

* 도시철도 2호선 광안역을 이용할 수 있는 편리한 교통 여건.

* 비교적 신축 건물로 건물 노후도에 대한 부담이 적음.

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 금액으로 접근 가능.

* 시세 대비 현저히 높은 감정가로 인한 저가 매수 기회 포착 가능성.

1.11. 주의사항

본건 경매 참여 시, 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑2)의 존재를 반드시 확인하시기 바랍니다. 해당 권리로 인해 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 방문을 통해 내부 상태 및 실제 이용 용도를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.