나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [6] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층 206호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.2. 면적정보

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

토지 지분: 13.379㎡ (약 4.05평)

건물면적 (전용면적): 20.03㎡ (약 6.06평)

건물 지분: 20.03㎡ (약 6.06평)

1.3. 건축정보

건물명: 프리빌리지 수

준공일자: 2020년 9월 29일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 5층 건물 중 2층 206호

건축물대장상 용도: 업무시설 (단, 이용상태는 공동주택(다세대-도시형)으로 기재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 2호선 "광안역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

말소예정 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 해운대농업협동조합 임의경매개시결정 (갑3)

* 지씨테크주식회사 가압류 (갑4)

* 백나현 주택임차권 (을2) - 대항력 없음

3.2. 인수되는 권리

* 김종련의 소유권이전청구권가등기 (갑2, 2023-09-12 접수)

본 가등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 향후 소유권 행사와 관련하여 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백나현

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-24

확정일자: 2021-09-06

비고: 대항력 없음

인수 보증금: 0원

3.4. 권리분석 종합의견

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 특히 소유권이전청구권가등기 (갑2)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아 투자 시 반드시 고려해야 할 중요 리스크입니다. 임차인 백나현은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 민락동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "동방오거리"와 "광안역" 인근의 입지를 가지고 있어 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 2호선 광안역 (도보 약 10-15분 거리 추정) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 상업 시설 이용 가능.

* 문화/여가: 광안리 해수욕장이 비교적 근거리에 위치하여 해양 레저 및 여가 활동이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 부동산과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 공공시설(하수처리장, 소각장 등)이 부산 지역 내에 존재하지만, 본건 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비

건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 감안할 때 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권이전청구권가등기

등기부상 말소되지 않는 김종련의 소유권이전청구권가등기 (갑2)가 존재합니다. 이는 낙찰 후에도 해당 가등기 권리자가 소유권을 주장할 수 있어, 소유권 확보에 큰 위험이 될 수 있습니다. 가등기 말소 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 현장 확인의 필요성

감정평가서 상 폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 임차인 점유 여부, 정확한 이용 상태 등을 확인하지 못했습니다. 따라서 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 관리 상태

건축 연도는 2020년으로 비교적 신축이나, 다세대주택 단지의 전반적인 관리 상태 및 공용 부분의 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건으로, 지하철 2호선 광안역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 신축 건물이라는 장점도 있으나, 등기부상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이 가등기 문제가 해결되지 않을 경우, 소유권 확보에 중대한 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 법적 검토와 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 2호선 광안역을 이용할 수 있는 거리로, 부산 도심 접근성이 우수합니다.

8.2. 향후 발전 가능성

수영구 민락동은 해양 관광 및 주거 복합 지역으로서 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

8.3. 소형 면적 투자의 장점

20. 03㎡ (약 6.06평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 201,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 고려할 때 시세 편차가 있습니다.

* 부산 수영구 민락동 712-3번지 (64.53㎡)의 2026년 4월 2일 매매가가 320,000,000원 (약 4.96백만원/㎡)임을 감안할 때, 본건 (20.03㎡)의 시세는 최소 99,000,000원 (20.03㎡ * 4.96백만원/㎡) 이상으로 추정됩니다.

* 건물 연식이 2020년으로 신축임을 감안하면, 단위 면적당 가격은 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 리스크 반영

그러나, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기의 존재는 본 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 이 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 권고 입찰가

위의 시세 추정치와 소유권 가등기 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 단, 이는 법률 전문가와 상담 후 최종 결정해야 하며, 현장 조사를 통해 추가 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.