나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [3] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2023타경4153 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층203호

1.3. 용도

다세대주택 (건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 현황은 공동주택으로 이용 중)

1.4. 감정가

253,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

* 건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

해운대농업협동조합

1.9. 특이사항

공동담보 물건

1.10. 주의사항

본건은 공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 근거리에 도시철도 2호선 "광안역"이 소재하고 인근에 버스정류장 등이 있어 교통사정은 무난함.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등으로 되어 있음.

2.4. 이용상태

공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중임.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로, 현황 "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용 중임.

2.6. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021-07-26 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 2023-09-12 접수된 김종련의 소유권이전청구권가등기 (갑2)

* 총 채권액: 3,585,188,360원 (등기부 채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사

* 보증금: 123,820,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-10-15

* 배당신고일자: 2023-11-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 지하정

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-10-15

* 배당신고일자: 2023-10-26

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 인근 지역 특성

본건이 소재한 민락동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 혼재된 지역으로, "동방오거리"와 "광안역"을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 다수 분포하고 있음.

4.2. 주변 개발 계획

별도로 확인된 사항은 없음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통

도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호함.

5.3. 주거 환경

단독주택, 소규모 공동주택 등과 함께 형성된 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

등기부상 소유권이전청구권가등기(김종련, 2023-09-12 접수)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 말소되지 않아 본 경매 절차와 별개로 효력이 유지될 가능성이 있음. 이는 향후 법적 분쟁이나 추가적인 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크임.

6.2. 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 차이

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 현황은 공동주택으로 이용 중임. 이는 추후 건축법 위반이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있음.

6.3. 임대차 관계 미상 및 내부 확인 불가

건물 내부 중 일부 호실은 폐문부재로 확인치 못하였고, 임대관계 또한 미상임. 또한, 주차현황판에 507호가 존재하는 등 건축물현황도상 명확하지 않은 부분이 있어, 경매 입찰 시 임차인 점유 여부 및 내부 상태 등을 반드시 재확인해야 함.

6.4. 기타 공시되지 않은 사항 가능성

내부 확인 불가 및 공시되지 않은 채권이나 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합할 수 있으나, 권리분석 상 인수해야 할 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 건축물대장 상 용도와 현황이 불일치하고 내부 확인이 어려운 호실이 있어 잠재적 리스크가 매우 큰 물건임. 총 채권액이 감정가보다 현저히 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없으나, 인수되는 권리의 존재로 인해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능

* 광안역 인근 역세권 단지

* 주거 및 상업시설 혼합 지역으로 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

253,000,000원

9.2. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 실제 거래 가격에 대한 일관성 있는 데이터 확보가 어려웠음. 다만, 2026년 4월 2일 거래된 64.53㎡ 다세대주택(1980년 건축)이 320,000,000원에 거래된 사례를 기준으로 평당 약 4,959,000원의 시세로 환산 시, 본건 건물 면적 25.19㎡ 기준 예상 시세는 약 124,800,000원으로 추정됨. 이는 감정가보다 상당히 낮은 수준임.

9.3. 리스크 반영

본건은 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 건축물대장 상 용도와 현황의 불일치, 내부 확인 불가 등 다수의 리스크 요인을 안고 있음. 이러한 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 투자해야 함.

9.4. 제시 입찰가

상기 시세 추정치와 중대한 리스크 요인을 고려하여, 본 건의 인수 보증금은 없으나, 낙찰 시 인수하게 될 가등기 부담 등을 감안하여 감정가의 약 30~40% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.