나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [2] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (2)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층202호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로도 표기되어 혼동 가능성 있음)

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

* 건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합 (본건 임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 표기되어 있으나, 건축물대장상 용도와 차이가 있을 수 있으니 확인 필요.

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통:

* 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 시내버스 이용도 용이합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인접 도로(북측, 노폭 약 6m 내외 포장도로)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 본건 소재지는 주거 및 상업 시설이 발달한 지역으로, 광안리 해수욕장과도 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 인근 지역에 대한 혐오시설 등 특별히 저해되는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 관련 자료를 종합한 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 감수창 (2021-07-26)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2021-07-26, 3,060,000,000원)

* 기타 권리:

* 주택임차권: 김 (2024-03-05, 110,000,000원), 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2022-02-08.

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (2023-09-12)

* 임의경매개시결정: 해운대농업협동조합 (2023-09-25, 2,610,253,089원)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (2023-10-11, 400,188,360원)

* 권리 소멸: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 주택임차권(을2), 소유권이전청구권가등기(갑2), 임의경매개시결정(갑3), 가압류(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입/확정일자: 2022-02-18 / 2022-02-08

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위)

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 주요 사항: 임차인 김 는 대항력이 없어 보증금 전액이 인수되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 매매 동향 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 본건은 신축 건물(2021년 사용승인)로, 비교적 최신 축에 속합니다.

* 제공된 최근 매매/임대 정보는 인근 다른 단지의 데이터로, 시세 참고용으로 활용 가능합니다.

* 연립/다세대 주택 (1982년 건축, 46.98㎡): 2026년 4월 8일 거래 100,000,000원 (약 2,128,561원/㎡)

* 다세대 주택 (2011년 건축, 58.17㎡): 2026년 4월 2일 거래 40,000,000원 (약 687,640원/㎡) - *단가 매우 이례적*

* 다세대 주택 (1980년 건축, 64.53㎡): 2026년 4월 2일 거래 320,000,000원 (약 4,960,482원/㎡)

* 본건(20.69㎡)의 감정가는 208,000,000원으로, ㎡당 약 10,043,982원 수준입니다. 이는 신축 건물임을 감안한 시세로 판단됩니다.

* 인근 신축 다세대/오피스텔의 경우, 면적 및 조건에 따라 ㎡당 700만원 ~ 1,000만원 이상을 호가할 수 있습니다.

* 제시된 주변 매매가 중 2011년 건축물의 4천만원 거래는 특수한 사정(예: 거래 금액 오기입, 일부 지분 거래 등)이 있을 수 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 1980~1982년 건축물들은 연식에 따라 단가가 낮게 형성된 것으로 보입니다.

* 본건은 신축이고 용도(업무시설/주택)가 복합적일 수 있으므로, 실제 시장 가치는 유사 신축 오피스텔 또는 소형 아파트의 가격 동향을 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 민락동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 어우러진 지역으로, 생활 기반이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육: 인근 학교 정보는 제공되지 않으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 초중고등학교 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있으나, 상세 주차 가능 대수 및 이용 조건은 별도 확인이 필요합니다. (건축물현황도상 기계식 주차 6대 가능)

1.5. 잠재적 리스크

경매 입찰 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부(내벽 마감 등) 및 공용부(통신실 등) 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물표제부상 주요 용도는 '업무시설'이나, 현황 및 감정평가서 상으로는 '공동주택(다세대-도시형:단지형)'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 실제 등기부등본 및 건축물대장상 용도와 현황 이용 간 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 미확인 세대: 본건 건물 내 주차 현황판에 507호가 존재하며, 공용부(통신실) 확인이 불가했던 점을 미루어 볼 때, 미확인된 점유자 또는 공용부 관련 추가 사항이 있을 수 있습니다. 경매 입찰 전 임차인 점유 여부 및 미확인 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 소형 면적: 20.69㎡의 작은 면적으로, 활용 목적에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 신축 건물(2021년 사용승인) 내 소형 다세대주택(또는 업무시설)입니다. 광안역 인근의 우수한 교통 요지와 발달된 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 내부 확인 불가, 건축물 용도상의 혼동 가능성, 미확인 부분 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신축이라는 점은 장점이나, 작은 면적과 위에서 언급된 불확실성 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 관점에서의 장점은 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 우수한 입지: 부산의 핵심 지역 중 하나인 수영구 민락동에 위치하며, 도시철도 2호선 광안역을 이용하기 편리합니다.

* 소형 면적: 작은 면적은 1인 가구 또는 소규모 임대 수요에 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리(임차보증금, 미납 세금 등)가 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

종합적인 시세 및 권리분석, 잠재적 리스크 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 208,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려 사항:

* 신축 건물이므로 감정가 수준은 합리적일 수 있습니다.

* 하지만 내부 미확인, 용도상 불확실성 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

* 주변 유사 신축 소형 주택/오피스텔의 시세 조사 필요. (기존 제시된 JSON은 연식 차이가 크거나 특이 거래가 포함되어 있어 참고 한계가 있음)

현 시점에서는 감정가(208,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 내부 상태와 용도 관련 불확실성을 해소한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 리스크를 감안하여 감정가 대비 90~95% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.