나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4153 [1] 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "동방오거리" 남동측 인근에 위치하는 프리빌리지 수 제2층 제201호 외 26개호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 도시철도2호선 "광안역"이 소재하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제2층 제201호 외 26개호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)(8)(15-27)은 오피스텔이며, 기호(2)-(7), (9)-(14)는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 건물내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문부재로 공용부분인 통신실의 내부를 확인치는 못하였으나 건축물현황도상 구조가 오피스텔과 유사하므로 경매입찰시 임차인 점유여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4153 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 172-7 프리빌리지수 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물 면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

사용 승인일: 2021년 7월 2일

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "동방오거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 부산 지하철 2호선 "광안역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 접근성

건물의 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권 최고액 3,060,000,000원)입니다.

낙찰 시, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 가압류)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 8일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 9월 18일

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 말소 예정)

임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 102,980,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 8일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 9월 18일

대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 총 채권액 (등기부 기준): 3,563,288,360원

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 민락동의 주상복합 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 광안역(2호선) 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

오피스텔 용도와 함께 업무시설로도 활용 가능하며, 소형 면적이라는 점에서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통

부산 지하철 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선이 있어 부산 시내 및 광역 이동이 편리합니다.

* 주거 환경

주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 민락동의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 공실 위험

주변에 오피스텔 외 공동주택(다세대, 도시형) 등 유사 주거시설이 많아 공급 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

'임대관계 미상'으로, 실제 임대료 수준 및 공실 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 주차 공간 제약

기계식 주차 설비가 갖추어져 있으나, 건물 내 주차 현황판에 별도 호실이 존재한다는 점은 주차 공간이 부족하거나 혼잡할 가능성을 시사합니다.

* 내부 확인의 한계

감정평가 당시 폐문으로 인한 내벽 확인 불가, 통신실 확인 불가 등은 건물 상태 및 내부 구조에 대한 완전한 파악에 제약을 줄 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필수입니다.

* 명도 관련 예상 변수

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 점유 관계에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 역세권(광안역 근거리)에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다.

권리 관계는 말소 대상이므로 특별한 문제는 없어 보입니다.

입지적 장점과 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 임대 관련 불확실성, 주차 공간 제약, 건물 내부 확인의 한계 등 잠재적 리스크 요인도 존재합니다.

따라서 투자 결정 전, 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

지하철 2호선 광안역 이용이 편리하여 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적

전용면적 27.78㎡(약 8.4평)은 1인 가구 및 소규모 사업자에게 매력적인 면적으로, 임대 시장에서 선호도가 높을 수 있습니다.

* 경매를 통한 저가 매수 기회

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 건물 면적 27.78㎡(약 8.4평)의 오피스텔이며, 감정가는 1억 74,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 본 물건의 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 최우선입니다.

현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있으나, 일반적인 경매 시장 동향과 물건의 특징을 고려할 때 다음과 같이 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 통상 낙찰률(80%~100%)을 고려합니다.

* 본 물건은 역세권, 신축이라는 장점이 있으나, 임대 관계 미확인, 주차 공간 문제 등 리스크 요인도 존재합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 1억 74,000,000원 대비 약 85% ~ 95% 수준의 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원

(이는 현 시점에서의 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 당시 시장 분위기 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

입찰 시 고려사항:

* 예상 임대 수익률 분석 (취득가, 예상 월세, 공실률 반영)

* 향후 지역 개발 계획 및 시세 변동 가능성

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용 계산

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.