나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2444 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 용소리 328-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 외 10필지는 부산광역시 기장군 장안읍 용소리에 소재하는 용소구사침마을 내 위치하며 부근은 농경지, 자연림, 과수원, 체육시설(승마장) 및 축사 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 일부 필지는 직접 차량접근 가능하고 동측 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

·기호(1): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 지반을 평탄하게 조성하여 주택의 부지 및 현황"도로" 등으로 이용중임.
·기호(2): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 지반을 평탄하게 조성하여 제시외 건물의 부지로 이용중임.
·기호(3): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 과수원 및 제시외 건물의 부지로 이용중임.
·기호(4): 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 지반을 평탄하게 조성하여 축사부지 등으로 이용중임.
·기호(6): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 토지임야 및 제시외 건물의 부지로 이용중임.
·기호(7): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 토지임야 및 현황 도로 등으로 이용 중임.
·기호(8): 완경사지대 내 사다리형의 토지로 사무소 등으로 이용중임.
·기호(10): 완경사지대 내 부정형의 토지로 제시외 건물 부지 등으로 이용중임.
·기호(11): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 지반을 평탄하게 조성하여 제시외 건물의 부지로 이용중임.
·기호(12): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 전 등으로 이용중임.
·기호(13): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 전 기타 및 현황"도로" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

·기호(1): 본건의 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"에 접함.
·기호(2): 본건의 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.
·기호(3): 본건의 동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"로 진입함.
·기호(4): 본건의 남측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"로 진입함.
·기호(6): 본건의 지적도상 맹지로서 인접필지를 통해 접근 가능함.
·기호(7): 본건의 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"에 접함.
·기호(8): 본건의 서측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"에 접함.
·기호(10): 본건의 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"에 각각 접함.
·기호(11): 본건의 지적도상 맹지로서 인접필지를 통해 접근 가능함.
·기호(12): 본건의 지적도상 맹지로서 인접필지를 통해 접근 가능함.
·기호(13): 본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황"도로"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1),(4),(6),(7),(8): 자연녹지지역임.
·기호(2),(3),(10),(12),(13): 자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.
·기호(1),(4),(6),(7),(8): 자연녹지지역, 영농여건불리농지, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

·기호(2),(3),(6),(10),(11),(13): 후첨 "지적 및 건물개황도"와 "사진용지"처럼 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]

*에이동, 비이동

- 조적조 스레트지붕 단층 건물로서 사용승인일은 2001.10.10이며

·외 벽: 세멘몰탈 등 마감.
·내 벽: 세멘몰탈 등 마감.
·바 닥: 세멘몰탈 등 마감.

*씨이동

- 경량철골조 스레트지붕 단층 건물로서 사용승인일은 2001.10.10이며

·외 벽: 블록 위 판넬잇기 등 마감.
·바 닥: 콘크리트 등 마감.

[기호 9]

- 일반목구조(일부 경량철골조) 판넬지붕 단층 건물로서 사용승인일은 2015.01.15이며

·외 벽: 목재판붙임 및 판넬잇기 등 마감.
·바 닥: 판넬잇기 및 황토 마감.

[기호 14]

- 블록구조 기타지붕(현황 슬래브 및 스레트지붕) 2층 건물로서 사용승인일은 2015.01.15이며

·외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 붙임 등 마감.
·창 호: 목재 및 샷시창 구조임.

이용상태

·기호(5): 축사 및 창고, 퇴비사 등으로 이용중임.
·기호(9): 사무소 및 제조시설 등으로 이용중임.
·기호(14): 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

·기호(9): 위생설비, 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
·기호(14): 위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도","사진용지"와 같이 소유자 미상의 기호(ㄱ) 내지 (ㅂ)이 소재하며 구조,규모,용도 등을 고려할 때 본건 토지의 가치에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

기호(9)는 제시목록 및 등기사항전부증명서상 구조 및 용도가 아래와 상이하며 본 평가에서는 현황평가기준 등을 고려하여 건축물대장을 기준으로 하여 평가하였음.

·귀 제시 목록상: 일반목구조 판넬지붕 단층 주택, 39.35㎡

·일반건축물대장상: 일반목구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층
제2종근린생활시설(사무소): 26.6㎡
제2종근린생활시설(제조업소): 12.75㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 기호(9),(14)는 특정건축물양성화된 건물임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2,3,10,11,12,13은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.
목록1 주택의 부지 및 현황 '도로' 등으로 이용중임.
목록2,11 지목은 '답'임. 제시외 건물 부지로 이용중임.
목록10,12 지목은 '전'임.
목록3 과수원 및 제시외 건물의 부지로 이용중임.
목록4 축사부지 등으로 이용중임.
목록5 축사 및 창고, 퇴비사 등으로 이용중임.
목록6 임야 및 제시외 건물의 부지로 이용중임.
목록7 임야 및 현황도로 등으로 이용중임.
목록8,9 등기사항전부증명서상 단독주택이나 일반건축물대장상 사무소 및 제조시설로 서로 상이하며, 사무소 및 제조시설 등으로 이용중임.
목록13 과수원 및 현황 '도로' 등으로 이용중임.
목록14 단독주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경2444 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 용소리 328-5

용도: 단독주택, 축사, 사무소, 제조시설, 과수원, 임야, 도로 등 복합

감정가: 3,505,205,800원

토지면적: 16,479.00㎡ (약 4,985 평)

건물면적: 765.44㎡ (본건물) + 제시외 건물 898.00㎡ (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (동부산농업협동조합)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 용소리에 위치하며, 용소구사침마을 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 자연림, 과수원, 체육시설(승마장), 축사 등이 혼재되어 있어 전원적인 분위기입니다.

교통 상황은 일부 필지에 차량 접근이 가능하며, 동측 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다.

토지는 완경사지대 내에 있으며, 부정형 및 사다리형의 형태를 띠고 있습니다. 일부 필지는 지반을 평탄하게 조성하여 활용 중입니다.

각 필지는 북서측, 북측, 동측, 남측, 남동측, 서측, 남측, 북측, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다. 다만, 기호 6, 11, 12번지는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 일부 필지는 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 8월 8일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 2,981,608,081원입니다.

인수되는 임차보증금은 0원으로 확인되었습니다.

그러나, '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 건물(단독주택)뿐만 아니라 축사, 창고, 사무소, 제조시설, 과수원, 임야 등 다양한 용도의 토지와 건물이 혼합된 복합 부동산입니다.

주변 환경이 농경지, 자연림, 축사 등으로 이루어져 있어 전원생활과 함께 농업, 축산업, 소규모 제조업, 또는 관련 사업 시설 운영에 적합한 입지입니다.

일반적인 주거 상권과는 다르며, 전원생활과 연계된 특수 목적의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 전원 지역의 특성상 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근 용소구사침마을 내의 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변시설: 승마장 등 체육시설이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 인근 학교에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 필요시 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 2, 3, 10, 11, 12, 13번지(답, 전, 과수원 부지)는 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 반환 불가 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 제시외 건물들이 포함되어 매각되므로, 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 목록 8, 9번지의 경우, 등기부상 용도와 일반건축물대장상 용도가 상이합니다. (예: 건물 9번지는 건축물대장상 사무소 및 제조시설로 이용 중). 이는 추후 건축물 용도 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

* 다양한 토지 이용 현황: 주택 부지, 도로, 답, 전, 과수원, 축사 부지, 임야 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 각 필지의 정확한 현황 파악 및 법적 규제 확인이 중요합니다.

* 지적도상 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 접근이나 개발 시 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군의 넓은 토지와 다양한 용도의 건물을 포함하는 대규모 부동산 경매 물건입니다. 전원생활과 더불어 농업, 축산업, 소규모 사업(제조, 사무) 등 다목적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 발급, 원상회복 명령 가능성, 복잡한 토지 이용 현황, 그리고 미상 임대차 관계 등은 철저한 사전 조사와 대비가 필요한 부분입니다.

토지의 규모와 가치 상승 잠재력은 높으나, 해당 지역의 특수성과 규제 사항을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 총 16,479㎡ (약 4,985평)의 넓은 토지는 분할, 개발, 또는 증축 등을 통해 다양한 사업 및 활용이 가능합니다.

* 다목적 활용 가능한 건물: 주택, 축사, 창고, 사무실, 제조시설 등 현재 이용 중인 건물들을 그대로 활용하거나, 용도 변경을 통해 추가적인 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 전원생활과 사업 병행: 주거 공간과 사업 공간이 함께 있어, 개인의 라이프스타일에 맞춰 생활과 경제 활동을 동시에 영위할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,505,205,800원입니다.

인수되는 권리가 없어 권리 분석상 부담은 적으나, 농지취득자격증명 발급, 원상회복 가능성, 미상 임대차 관계 조사 등 추가적으로 소요될 비용과 시간을 고려해야 합니다.

또한, 본 물건은 일반적인 아파트나 단독주택과는 달리 축사, 제조시설, 농지 등 특수 용도가 혼합되어 있어, 해당 분야에 대한 전문적인 시장 조사 및 전문가의 의견이 중요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 및 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 부동산 및 관련 전문가 상담, 토지이용계획 및 건축물대장 상세 검토 등이 필수적으로 선행되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 상세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 대략적인 참고 범위는 25억 원 ~ 30억 원 사이로 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 심층적인 추가 조사 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.