나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105732 [1] 부산광역시 남구 대연동 1584-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "해연중학교" 서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대
는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 다소 근거리에 도시
철도2호선"못골역"이 위치하여 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 2-3미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2017-08-16), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산혜남·혜성학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2017-01-03)(해연중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 기호 1은 도시고속도로
(접합).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서
외 벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

단독주택(다가구주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 건축허가를 득하지 않은 무허가건물로서 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없
으며, 본건 무허가건물의 행정적 규제사항, 추인 등 적법한 건물로의 변경 가능 여부 등은
경매 진행 및 응찰시 필히 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
매각물건3 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없으며, 건물의 내역 및 면적 등이 등기사항전부증명서와 다소 상이함. 행정적 규제사항, 추인 등 적법한 건축물로의 변경 가능 여부 등은 응찰시 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2024타경105732 (1)

소재지

부산광역시 남구 대연동 1584-5

용도

다가구주택

감정가

567,064,800원

토지 면적

210. 60㎡ (약 63.7평)

건물 면적

379. 62㎡ (약 114.8평)

경매 구분

공유물분할을위한경매

매각 대상

기타

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "해연중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 다소 거리에 도시철도 2호선 "못골역"이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 현황

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필지로 이루어진 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 물건의 서측으로는 노폭 2-3미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산중앙고등학교, 부산혜남·혜성학교, 해연중학교)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 접수일자 2024년 9월 5일자 임의경매(채권자: 정영미외 2명)가 말소기준권리가 될 것으로 예상되며, 이에 따라 해당 경매개시결정 이전의 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-04-22, 확정 2017-12-13, 배당 2024-10-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2018-12-26, 확정 2018-12-26, 배당 2024-10-15, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-26, 대항력 있음. (보증금 0원, 대항력 있음. 인수 보증금 0원과 함께 면밀한 확인 필요.)

* 심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2005-05-12, 대항력 있음. (보증금 0원, 대항력 있음. 인수 보증금 0원과 함께 면밀한 확인 필요.)

* 임 : 보증금 26,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-07, 확정 2015-03-23, 배당 2024-11-11, 대항력 없음.

인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건은 부산 남구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

잠재적 수요

인근의 단독주택 및 공동주택 거주자들을 주된 잠재 수요층으로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성

못골역(도시철도 2호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 무난한 편입니다.

주변 편의시설

물건지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 일상생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 환경

해연중학교, 부산중앙고등학교, 부산혜남·혜성학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 관련 문제

본 물건의 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않으며, 건물의 내역 및 면적이 등기사항전부증명서와 상이할 가능성이 있습니다. 행정적 규제사항, 추인 등 적법한 건축물로의 변경 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인 존재

서화순, 심정보 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황으로, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 함께 임차인과의 법률 관계, 보증금 반환 의무 발생 가능성 등을 철저히 조사해야 하는 매우 중요한 리스크입니다.

공유물 분할 경매

본건은 공유물 분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 복잡한 관계 및 향후 재산권 행사와 관련된 분쟁 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

무허가 건물 (건축물대장 미비)

건축물대장이 없는 무허가 건물로서, 향후 법규 준수 및 건축 관련 인허가 과정에서 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 다가구주택으로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중에 있습니다. 주변 입지 조건은 주거 지역으로서 무난한 편이나, 건물이 사용승인을 받지 않은 무허가 건물이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재된 특이사항, 그리고 공유물 분할 경매라는 점 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 응찰하기 전에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 심층적인 검토를 수행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건

부산 남구의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 입지 가치를 지니고 있으며, 향후 주변 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

잠재적 개발 가능성

건축물 관련 문제를 해소하고 적법한 건축물로 변경할 수 있다면, 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

공유물 분할 경매의 특성

향후 공유자 간의 협의 또는 법적 절차를 통해 재산권 행사 방안을 모색할 수 있는 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가, 물건의 현재 상태, 권리 관계, 임차인 현황, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 본 물건은 사용승인을 받지 않은 무허가 건물로서의 제약, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금이 0원으로 명시된 매우 이례적인 상황, 그리고 행정적 규제사항 미확인 등 다수의 위험 요소를 안고 있으므로, 보수적인 접근이 요구됩니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 직접 지급할 의무는 없음을 시사하지만, 대항력 있는 임차인의 법적 지위와 관련된 복잡한 문제는 여전히 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 정확하고 합리적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 물건에 대한 심층적인 권리 분석, 건물 현황 조사, 관련 법규 검토, 그리고 최근 유사 물건의 매각 사례 분석이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 이러한 심층 분석 없이는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.