나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [6] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 5층501호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 120,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (등기부 내역 참조)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 토지 정보

면적: 3.31㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.313㎡ (약 1.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 17.89㎡ (약 5.41평) (전용면적)

건물지분: 17.8864㎡ (약 5.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2019년 (등기부상 소유권보존 등기일 기준)

전용면적: 17.89㎡. 별도 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치합니다.

부근 일대는 각종 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 09월 05일 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권 (채권액 574,800,000원) 입니다.

본 경매 개시결정 등기는 2024년 11월 12일 사상신용협동조합 (채권액 483,582,088원)에 의해 이루어졌습니다.

그 외 다수의 근저당, 가압류, 근저당부채권질권설정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024년 07월 23일

확정일자: 2024년 07월 23일

배당신고일자: 2025년 01월 02일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 배당받지 못하면 인수될 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 수영구 광안동은 해변 상권과 주거 상업 복합 지역으로 유동인구가 풍부합니다.

"수영교차로" 인근에 위치하여 각종 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

도시형 생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 소형 주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 상업시설과 위락시설이 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 병의원, 금융기관 등이 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

차량 이동 시 대형마트, 쇼핑몰 등 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로서 통학 환경은 무난할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

인근에 위락시설이 있어 유동인구는 많으나, 주거 환경에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

혐오시설은 현재 파악된 정보상으로는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 묶여 있는 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

"수영교차로" 인근 상가지대로 다양한 시설이 혼재하여 소음, 교통량 증가 등이 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 상업지역에 위치한 도시형 생활주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 용이한 입지를 자랑합니다.

2019년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 17.89㎡(약 5.41평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수되는 권리 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 향후 명도 절차를 고려해야 합니다.

감정가 120,000,000원 대비 최근 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

수영역 도보 이용 가능한 역세권이며, 상업지구 내 위치하여 임대 수익 및 환금성이 우수합니다.

8.2. 소형 면적

1인 가구 및 투자 목적에 적합한 전용면적 17.89㎡로, 소액 투자 접근성이 좋습니다.

8.3. 신축급 건물

2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 건물에 속합니다.

8.4. 풍부한 배후 수요

주변 상업, 업무, 위락시설 밀집으로 인한 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 광안동 일대의 유사 면적(약 14~31㎡) 다세대 주택의 매매가는 2026년 4월 기준 약 145,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건은 17.89㎡ (약 5.41평)으로, 최근 매매 정보 중 18.885㎡ (약 5.71평)의 "모르하우스2" (2017년식)가 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 따라서 본 건의 시장 가치는 약 135,000,000원에서 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

말소되는 권리만 있고 인수하는 권리가 없는 점을 고려합니다.

현 시세(약 135,000,000원 ~ 140,000,000원)와 감정가(120,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 권리가 없고 명도 부담을 최소화하는 것을 전제로, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최적 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.