나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [7] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 5층504호

용도: 도시형생활주택 (주의사항: 오피스텔임)

감정가: 117,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 각종 상업용 부동산, 병의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등이 밀집한 상가지대로 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다. [cite:appraisal]

2.2. 교통상황

차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite:appraisal]

건물 자체도 수영역에서 도보 약 30초 거리에 위치하며, 대로변에 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2019년 9월 5일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을3)입니다. [cite:registry]

경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정)는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 요약에는 해당 권리가 확인되지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. [cite:registry, appraisal]

3.2. 인수되는 임차보증금

임차인: 장태양

보증금: 20,000,000원

차임: 357,000원

전입/확정일자: 2023-08-04

배당신고일자: 2024-12-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사예스주택)

* 갑2: 소유권이전 (태대일)

* 을3: 근저당 (주식회사한별자산관리대부금융, 574,800,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (사상신용협동조합, 483,582,088원)

* 갑4: 가압류 (부산신용보증재단, 26,291,655원)

* 을3-3: 3번근저당부채권질권설정 (냉동냉장수산업협동조합)

* 을3-4: 3번근저당부채권질권설정 (박정규)

* 을3-5: 3번근저당부채권질권설정 (박찬성)

등기부채권 총액: 601,091,655원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 센텀디아이리더스는 2019년에 준공된 15층 규모의 오피스텔 건물입니다.

주변은 수영교차로를 중심으로 형성된 노선상가지대로, 상업시설, 업무시설, 병의원, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활발합니다. [cite:appraisal]

단지 자체는 오피스텔이지만, 도시형생활주택으로 분류되는 유닛도 혼재되어 있어 주거 및 업무 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 복합적인 성격을 지닙니다. [cite:appraisal]

주변에는 홈플러스, 수영팔도시장 등 편의시설과 광안리 해변이 가까워 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대 주택 및 유사 건물 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 4월 거래된 31.495㎡ (약 9.5평) 다세대 주택 (제이제이): 240,000,000원 (평당 약 2,526만원)

* 2026년 4월 거래된 14.03㎡ (약 4.2평) 다세대 주택 (화인빌): 150,000,000원 (평당 약 3,571만원)

* 2026년 4월 거래된 18.885㎡ (약 5.7평) 다세대 주택 (모르하우스2): 145,000,000원 (평당 약 2,544만원)

본건은 전용면적 19.93㎡ (약 6.03평)으로, 유사 면적의 거래 사례 중 18.885㎡ (약 5.7평) 물건이 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:json1, json2, json3]

감정가는 117,000,000원으로, 이는 최근 거래된 유사 면적 또는 크기 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 특히 14.03㎡ 면적의 주택이 150,000,000원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다. [cite:json2]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 15층 건물 내부에 위치하며, 위생설비, 급탕·급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정매립형 냉·난방 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite:appraisal]

건물 외벽은 모르타르위 대리석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 및 고정창 구조로 마감되어 있습니다. [cite:appraisal]

5.2. 주변 편의 및 기반시설

인근에 병의원, 금융기관, 관공서, 쇼핑 시설(홈플러스) 및 전통시장(수영팔도시장) 등이 다수 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다. [cite:appraisal, 5]

수영역(2, 3호선)이 인접해 있어 부산 시내로의 접근이 용이하며, 광안리 해수욕장과도 가까워 레저 및 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 오피스텔 규제

본건은 주의사항에 '오피스텔임'으로 명시되어 있으며, 일부 호실은 공동주택(도시형생활주택)으로 분류되나 해당 호실(504호)은 오피스텔로 사용될 가능성이 높습니다. 오피스텔은 주택과는 다른 세금, 대출 규제(LTV 등)가 적용될 수 있으므로 투자 전 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 소형 면적

건물 전용면적이 19.93㎡ (약 6.03평)으로 매우 협소합니다. 이는 소형 주거 공간에 대한 수요층에게는 장점이 될 수 있으나, 추후 매각 시 대상 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

전체 채권 총액이 601,091,655원에 달하며, 감정가 117,000,000원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매의 일반적인 특성이지만, 채권자들의 권리행사 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 수영역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. [cite:appraisal, 5]

최근 실거래가 또한 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. [cite:json1, json2, json3]

권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점도 장점입니다.

다만, 오피스텔이라는 점에 따른 규제, 매우 작은 면적, 높은 채권 총액 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수영역 초역세권, 상업지구 중심에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 매우 뛰어남.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가가 높은 수준으로, 향후 시세 상승 기대 가능.

* 낮은 명도 부담: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 리스크 적음.

* 소형 평수: 1인 가구, 직장인 등을 대상으로 하는 임대 수요에 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 최근 매매 사례를 볼 때, 14.03㎡ 물건이 150,000,000원 (평당 약 3,571만원), 18.885㎡ 물건이 145,000,000원 (평당 약 2,544만원)에 거래되었습니다. [cite:json1, json2, json3]

본건은 19.93㎡ (약 6.03평)이며, 현재 감정가는 평당 약 1,939만원으로 계산됩니다.

인근 최근 거래가격을 고려했을 때, 본 건의 실제 시장가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 가장 근접한 면적(18.885㎡)의 거래가 145,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 110%~120% 수준인 128,700,000원에서 140,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있으나, 130,000,000원 ~ 135,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.