나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [4] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기패해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기패하자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1, 센텀디아이리더스 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

토지면적: 3.31㎡ (약 0.99평)

건물면적: 17.89㎡ (약 5.41평) (전용면적)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

주변환경: 인근 지역은 각종 상업용 부동산, 병의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등이 밀집한 수영교차로 주변 상가지대로 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교통: 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

도로: 본건 건물은 서측으로 광대로, 북측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2019년 9월 5일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당(을3)입니다.

경매신청 채권자: 본건 경매는 사상신용협동조합의 임의경매 신청(갑3, 채권액 483,582,088원)에 의해 진행되고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이곧음 (이 )

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 없음. 임차인의 확정일자(2021.08.05)가 말소기준권리(2019.09.05)보다 늦고, 등기부등본 상 주택임차권(을4)이 말소 처리되었으므로 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

말소되지 않는 권리: 본건 경매로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 수영교차로 인근은 부산의 주요 상업 및 교통 요지로, 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설을 바탕으로 상권이 매우 발달해 있습니다.

주변에 대형 상업시설, 의료시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권의 안정성과 활성화 정도가 높으며, 오피스텔 및 도시형생활주택과 같은 소형 주거 시설에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형주택)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 소형 주거 공간입니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

교통: 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

기타: (외부 지도 검색 결과) 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수: 본건에는 공유자우선매수 신고가 접수되었습니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 이후 매각기일부터는 우선매수권 행사 불가)

전세사기 피해자 우선매수: 전세사기 피해자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다. 이 점을 유의하여 경매 절차를 파악해야 합니다.

건물 노후도: 건물 준공연도는 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 관리에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

소형 면적: 전용면적 17.89㎡(약 5.41평)으로, 거주 목적이나 소액 투자 목적에는 적합하나, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 한계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 수영구 수영역 인근에 위치한 신축급 소형 도시형생활주택입니다.

뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 공유자우선매수 신고가 존재하여 낙찰 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 주요 도심 중 하나인 수영구의 중심부에 위치하여 뛰어난 생활 편의성과 직주근접성을 제공합니다.

역세권 프리미엄: 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역을 도보로 이용 가능하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

높은 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 임대 수요는 꾸준하며, 특히 상업 지역 인근으로 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 비교적 신축 건물(2019년식 추정)로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮고 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 120,000,000원

최근 주변 실거래가 분석 (2026년 4월 기준):

* 전용 31.495㎡ (약 9.5평): 24,000만원

* 전용 14.03㎡ (약 4.2평): 15,000만원

* 전용 18.885㎡ (약 5.7평): 14,500만원

본건 전용면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

주변 실거래가 중 본건과 면적이 유사한 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 전용 14.03㎡ (약 4.2평) - 15,000만원

* 전용 18.885㎡ (약 5.7평) - 14,500만원

본건 면적(17.89㎡)은 위 두 사례의 중간 지점에 해당합니다. 18.885㎡가 14,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 유사한 면적의 본건은 14,000만원 ~ 15,000만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가 12,000만원 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있으므로, 입찰 시 시세 조사 결과를 바탕으로 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 13,500만원 ~ 15,000만원. (본 물건의 정확한 가치 판단을 위해 현장 답사 및 추가적인 시세 조사, 법원 현황 분석이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.