나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [8] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 6층604호

용도: 도시형생활주택 (오피스텔)

건물명: 센텀디아이리더스

건축년도: 2019년 (2019년 2월 소유권 보존 등기 추정)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

토지지분: 3.69㎡ (약 1.12평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨 [감정평가서요약]. 특히 광안리 해수욕장 및 광안대교 인근에 위치하여 바다 조망 및 접근성이 우수함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함 [감정평가서요약].

2.3. 도로 상태

서측으로 광대로, 북측으로 소로에 각 접하여 차량 및 보행자 통행이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당(을3) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 09월 05일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당(채권최고액 574,800,000원)임 [집합건물 등기부요약]. 이에 따라 본 건 경매개시결정(갑4, 사상신용협동조합, 483,582,088원) 및 주택임차권(을4, 정미래, 84,000,000원) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임 [집합건물 등기부요약].

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정미래

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-27

확정일자: 2021-05-17

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기 말소 확인됨.

* 임차인: 정미래

보증금: 88,200,000원 (1차 보증금 증액분 4,200,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-27

확정일자: 2023-05-12

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기 말소 확인됨.

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 수영교차로를 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 활성화된 지역임 [감정평가서요약]. 특히 광안리 해변과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 관광 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임.

4.2. 상가/주거 혼합 현황

건물 자체는 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용되고 있으며, 주변 지역은 각종 상업용 부동산, 병의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등이 밀집되어 있어 주거와 상업 기능이 균형을 이루고 있음 [감정평가서요약].

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 6층에 위치한 전용면적 19.93㎡ (약 6.03평)의 도시형생활주택/오피스텔임 [감정평가서요약]. 건물 내외부는 모르타르 위 대리석 붙임 및 페인팅 마감, 벽지 및 타일 마감, 마루판 바닥, 하이샷시 창호 등으로 구성됨 [감정평가서요약]. 위생, 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정 매립형 냉난방 설비, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능함 [감정평가서요약].

5.2. 인근 편의시설

광안역(2, 3호선 환승역) 초역세권에 위치하며, 주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 광안리 해수욕장, 민락수변공원, 각종 상업시설, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의시설이 매우 풍부함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 2019년 준공된 비교적 신축급 건물로, 노후 관련 리스크는 적음.

6.2. 주변 혐오시설 유무

조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 부산시 전반에 대한 혐오시설 관련 뉴스는 있으나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성은 낮음.

6.3. 임대 현황

해당 물건의 정확한 임대 사항은 미상임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

부산광역시 수영구 광안동에 위치한 센텀디아이리더스 오피스텔로, 역세권 입지, 우수한 교통 및 생활 편의시설, 비교적 신축인 건물 상태, 그리고 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 활용에 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

7.2. 투자 매력도

본 건은 감정가 117,000,000원 대비 주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가(약 145,000,000원 이상)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가(117,000,000원)와 유사 면적의 실거래가(19.93㎡ 기준 약 153,000,000원 추정) 간의 차이를 볼 때, 시장 가치 대비 저평가된 물건으로 판단되어 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 입지 장점

수영역(2, 3호선 환승역) 초역세권, 광안대로 인접으로 차량 이동 용이, 광안리 해변 및 수영교차로 인근의 풍부한 배후 수요와 상업시설 밀집 지역이라는 뛰어난 입지를 자랑함.

8.3. 권리관계 무권리

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

최근 실거래가 분석: 인접 면적(18.885㎡)의 실거래가(145,000,000원)를 바탕으로 추정 시, ㎡당 약 7,680,000원 수준임. 본 건(19.93㎡)에 이를 적용하면 약 153,040,000원 수준으로 산출됨.

시세 대비 감정가 저평가 가능성을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해야 함.

본 건의 투자 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원 수준으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.