나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [5] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층303호

용도: 도시형생활주택 (주의사항: 오피스텔임)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.62㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.618㎡ (약 1.10평)

건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

건물지분: 19.5258㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

특이사항: 공동담보, 오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측으로는 광대로, 북측으로는 소로에 각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 5일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을3)이며, 채권최고액은 574,800,000원입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사예스주택 (2019-02-14)

* 소유권이전: 태대일 (2019-09-05, 매매금 124,200,000원)

* 근저당권: 주식회사한별자산관리대부금융 (2019-09-05, 574,800,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 송 (2025-02-10, 20,000,000원, 말소)

* 임의경매: 사상신용협동조합 (2024-11-12, 483,582,088원, 말소)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024-11-25, 26,291,655원, 말소)

* 기타 채권질권설정 등 다수 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권은 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (유)별마루

* 보증금: 300,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-24

* 확정일자: 2024-07-24

* 배당신고일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산의 주요 상업지구 중 하나인 수영교차로 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 임대 현황

현재 파악된 임차인 중 대항력이 없는 것으로 확인되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 명도 문제에 대해 부담이 적을 수 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역(2, 3호선 환승) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 수영교차로 인근의 다양한 상업시설, 금융기관, 병의원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거환경

건물 자체는 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 사용되어 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이라 할지라도, 실제 점유자에 대한 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 미기재 권리: 등기부등본 상 나타나지 않은 유치권, 미납 관리비 등 숨겨진 권리나 채무가 존재할 수 있습니다.

* 오피스텔 관련 관리 규정: 오피스텔의 경우, 공동주택과 다른 관리 규정이나 수수료 체계가 적용될 수 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 2019년 준공된 신축 건물로서 상품성이 있으며, 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 다만, 명도 관련 리스크 및 오피스텔 관련 특수성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영역 역세권 및 수영교차로 상권의 중심지로 투자가치 높음.

* 편리한 교통: 도시철도 2, 3호선 환승역 및 다수 버스노선 이용 가능.

* 권리 인수 부담 적음: 모든 등기된 권리가 말소될 예정이며, 인수 보증금 없음.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 현대적인 시설 및 구조.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 최근 인근에서 거래된 유사 면적의 다세대/빌라 매매 사례들을 분석한 결과, 본건의 면적(19.53㎡)과 입지를 고려할 때 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례 분석 (2026년 4월 기준):

* 31.495㎡ (약 9.53평): 240,000,000원 (㎡당 약 762만원)

* 14.03㎡ (약 4.24평): 150,000,000원 (㎡당 약 1,069만원)

* 18.885㎡ (약 5.71평): 145,000,000원 (㎡당 약 767만원)

본건의 감정가는 19.53㎡에 대해 110,000,000원 (㎡당 약 563만원)으로, 최근 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제시합니다.

* 최소 입찰가 고려: 감정가의 100%인 110,000,000원 이상.

* 적정 입찰가 고려: 감정가의 105% ~ 115% 수준인 115,500,000원 ~ 126,500,000원.

* 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.