나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [2] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (2)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층 202호

* 용도: 도시형생활주택 (주의: 오피스텔)

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 3.62㎡ (약 1.1평)

* 건물면적: 19.53㎡ (약 5.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사상신용협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경이 무난시됨.

* 교통상황: 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하는 등 대중교통사정이 무난시됨.

* 인접 도로상태: 서측으로 광대로, 북측으로 소로에 각 접함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019-09-05 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권 (을3, 채권액 574,800,000원)

* 본건 경매개시결정: 2024-11-12 접수된 사상신용협동조합의 임의경매 (갑3, 채권액 483,582,088원)

* 기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 가압류, 3번 근저당권부 채권질권 설정 등 다수의 권리 설정

* 총 채권액: 601,091,655원

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 300,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-11-18. 대항력 없음.

* 임차인 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-07-02, 확정 2024-06-25. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항:

* 본건은 오피스텔임.

* 임차인 정 씨는 보증금 30,000,000원이 있으나 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않음. 그러나 명도 과정에서 금전적 요구 또는 기타 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

4. 상권분석

* 위치: "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하여 교통의 요지임.

* 주변 환경: 각종 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등이 밀집된 상업 지역임.

* 토지 이용: 15층 건물은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설(주거용 오피스텔)로 복합 이용 중임.

* 상권 특징: 수영역을 중심으로 형성된 상업 지구로, 풍부한 유동 인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제2층 제202호.

* 내외부 마감: 외벽 모르타르 위 대리석 붙임 및 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 마루판, 창호 하이샷시 및 고정창 구조 등.

* 설비: 위생, 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정 매립형 냉·난방, 도시가스 난방 설비 등 최신 설비 완비.

* 편의시설: 수영역 (2, 3호선 환승역) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 본건은 도시형생활주택으로 표기되었으나, 실제 이용 현황은 오피스텔임. 이로 인해 주택 관련 세금 및 규제 적용 시 차이가 발생할 수 있음.

* 명도 저항 가능성: 임차인 정 씨는 보증금 30,000,000원이 있음에도 대항력이 없으나, 명도 과정에서 금전적 요구 또는 기타 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 공동담보: 공동담보물건으로 본건 외 다른 부동산이 경매에 포함되거나, 추가적인 채무 관련 변동 사항이 발생할 경우 경매 절차에 영향을 줄 수 있음. (단, 본건은 임의경매로 말소기준 권리 이후 후순위 권리들은 소멸됨)

* 복잡한 권리관계: 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 유찰 가능성이 높으며, 이에 따른 경매 진행 기간 장기화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동, 수영역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑함.

* 주변 상권이 발달하여 임대 수요가 풍부하며, 건물 연식(2019년 준공) 또한 비교적 최신식이라 주거 및 업무용으로 가치가 높음.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편임.

* 감정가 대비 높은 총 채권액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 예상됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수영역 도보 거리, 광안대로 인접, 풍부한 상업 및 편의시설 접근성.

* 시세 차익 기대: 감정가(1.1억) 대비 최근 시세(약 1.45억~1.6억)가 높아, 시세보다 저렴하게 취득 시 상당한 시세 차익 기대 가능.

* 소형 투자: 19.53㎡ (약 5.9평)의 소형 면적으로 적은 자본으로 투자가 용이함.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 예상.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 5.7평~5.9평)의 오피스텔 또는 다세대 주택 거래가는 145,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 파악됨.

* 본건의 감정가는 110,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 20~35% 가량 낮게 책정된 것으로 보임.

* 입찰가 산정 고려 사항:

* 감정가: 110,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 (추정): 145,000,000원 ~ 160,000,000원

* 본건은 높은 총 채권액으로 인해 유찰 가능성이 높으며, 감정가 이하 또는 근접한 가격에 낙찰될 가능성도 있음.

* 시세 대비 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 시세 하한선(145,000,000원)보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 유리함.

* 권고 입찰가 범위:

* 125,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.