나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [1] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 3.31㎡ (약 0.99평)

* 건물 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사상신용협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 2층 201호

* 건축 연도: 2019년 (등기부상 보존등기일 기준)

* 주의 사항: 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)임.

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 각종 상업용 부동산, 병의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등이 밀집한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 및 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

* 인접 도로 상태:

건물 서측으로는 광대로, 북측으로는 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

* 말소 기준 권리:

2019년 9월 5일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 오정하: 보증금 8,400,000원, 차임 0원. 2020년 1월 30일 전입, 2023년 10월 25일 확정일자, 2025년 1월 13일 배당신고. 대항력 없음.

* 허남: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원. 2020년 10월 16일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 임차인 허남 님은 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어, 보증금 및 차임에 대한 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성도 있으나, 현재 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

* 상권 특징:

본 물건이 위치한 수영교차로 인근은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지로, 다양한 업종의 상가와 편의시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재되어 있어 주거 수요 또한 꾸준한 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 6일, 31.495㎡ (약 9.53평) 면적의 다세대 주택 2층이 240,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 251.8만원)

* 2026년 4월 4일, 14.03㎡ (약 4.24평) 면적의 다세대 주택 3층이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 353.8만원)

* 2026년 4월 1일, 18.885㎡ (약 5.71평) 면적의 다세대 주택 2층이 145,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 253.9만원)

본 물건은 17.89㎡ (약 5.41평)의 면적을 가지고 있습니다. 최근 유사 면적대(14.03㎡, 18.885㎡)의 거래 가격을 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 120,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

* 편의시설:

건물 내에는 위생 설비, 급탕 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정매립형 냉난방 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주변으로는 병의원, 금융기관, 마트, 다양한 식당 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경:

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 건물 자체 및 주변 상가지대의 환경이 정비되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* 감정가와 시세의 괴리:

본 물건의 감정가는 120,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례들을 볼 때 실제 시장 가격은 145,000,000원 이상으로 추정됩니다. 입찰 시 감정가를 기준으로만 접근하면 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성:

임차인 허남 님의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 배당받지 못할 경우 법적으로 인수될 가능성이 존재합니다. (다만, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 추가적인 확인이 필요합니다.)

* 소형 면적의 환금성:

건물 면적이 17.89㎡로 협소하여, 향후 매각 시 잠재 구매자층이 제한될 수 있으며 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 오피스텔 혼합 건물:

건물 내 공동주택(도시형생활주택)과 오피스텔이 혼합되어 있어, 향후 건물 관리 및 운영에 있어 일부 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 부산 수영구 광안동의 수영역 초역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 인수 부담이 적은 물건입니다. 임차인들의 대항력도 없어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 거래 시세가 높게 형성되어 있어, 시세에 대한 면밀한 분석 후 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 초역세권 입지: 수영역(2, 3호선 환승) 도보 이용 가능한 핵심 역세권입니다.

* 풍부한 배후 수요: 역세권 및 상업지구에 위치하여 직장인, 학생 등 1인 가구 주거 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 권리 관계가 명확하며, 임차인들의 대항력이 없어 안전하게 인수가 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 맞춤형 소형 면적으로 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 시세 분석 (2026년 4월):

* 14.03㎡ (약 4.24평): 150,000,000원 (평당 약 353.8만원)

* 18.885㎡ (약 5.71평): 145,000,000원 (평당 약 253.9만원)

* 본 물건 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 시세 반영 시 예상 가격: 최근 거래된 유사 면적(5.71평)의 평당 가격(약 253.9만원)을 적용하면, 5.41평 * 2,539,404원/평 = 약 137,380,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가(120,000,000원)는 최근 시세(약 145,000,000원 이상)보다 낮은 편입니다.

현 시세를 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 108,000,000원 ~ 120,000,000원 범위를 검토해 볼 수 있습니다.

좀 더 적극적으로 시세를 반영하여 입찰하고자 한다면, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위까지도 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 소형 면적이므로 실거주 또는 안정적인 월세 수익 목적의 투자로 접근하는 것이 유리하며, 낙찰 후 명도 및 임대 관리를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.