나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112099 [3] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에
위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산 및 병·의원, 금융기관, 업무시설,
위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이
소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건 내 제2층 제201호외 7개호로서,
외벽 : 모르타르위 대리석붙임 및 페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바닥 : 마루판마감 등
창호 : 하이샷시 및 고정창구조 등임.

이용상태

기호(1),(4),(6)은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)
기호(2),(3),(5),(7),(8)은 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관기,
주차타워설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층건 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
(주거용오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 북측으로 소로한면에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항미상이며, 기타사황 없음.

물건 비고

오피스텔임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기패해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기패하자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112099 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (오피스텔)

감정가: 110,000,000 원

토지면적: 3.62㎡ (약 1.10평)

건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 오피스텔임. 전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 이후에는 행사 불가.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 부근 일대는 각종 상업용 부동산, 병의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설 등 수영교차로 주변 상가지대로 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황: 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호. 외벽은 모르타르 위 대리석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루판 마감, 창호는 하이샷시 및 고정창 구조임.

이용상태: 본건은 오피스텔로 이용 중임. (건물 내 일부는 공동주택(도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용됨).

설비내역: 위생설비, 급탕, 급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정매립형 냉난방, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용 상태: 세장형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 15층 건물(공동주택, 근린생활시설, 업무시설-주거용 오피스텔) 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 서측으로 광대로, 북측으로 소로에 각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 5일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권 (을3).

인수되는 권리: 본 경매로 인해 인수되는 권리는 없음.

소멸되는 권리:

* 주식회사한별자산관리대부금융 근저당권 (을3)

* 이소미 주택임차권 (을4)

* 사상신용협동조합 임의경매개시결정 (갑4)

* 부산신용보증재단 가압류 (갑5)

* 각종 근저당권부채권질권설정 (을3-3, 을3-4, 을3-5)

* 기타 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸함.

임차인 현황:

* 임차인: 이소미

* 보증금: 80,000,000원 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

* 전입일자: 2020-08-07

* 확정일자: 2020-07-23 (1차), 2022-07-21 (2차)

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 이소미는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않음.

주의사항:

* 공유자우선매수신고: 해당 권리가 신고되었으나, 행사 여부 및 결과는 별도 확인 필요.

* 전세사기 피해자 우선매수신고: 해당 권리자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 이후에는 행사 불가함.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동 89-1번지 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지인 수영교차로 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

주변에는 각종 병의원, 금융기관, 업무시설, 음식점, 위락시설 등이 있어 상권이 매우 활발함.

별도 검색 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

활발한 상권과 풍부한 유동인구는 오피스텔 및 도시형생활주택의 임대수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리함.

편의시설: 인근 상가지대에 각종 편의시설(마트, 은행, 병원, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

주거환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로, 비교적 현대적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 우선매수권: 해당 권리가 행사될 경우 입찰 경쟁이 심화될 수 있으며, 행사 후 보증금 미납 시 권리가 소멸되므로 주의 필요.

공유자우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있음. 정확한 행사 여부 및 결과 확인이 필요.

오피스텔 관련 관리비: 일반 아파트 대비 오피스텔의 관리비가 높은 편일 수 있으며, 이는 실질 임대수익률에 영향을 줄 수 있음.

건물 노후도: 2019년식 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 건물 관리 및 수선 계획을 고려해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구의 핵심 상업지구에 위치하여 입지 조건 및 교통 환경이 우수함.

감정가가 110,000,000원이나, 주변 유사 면적대의 최근 실거래가는 145,000,000원~150,000,000원 수준으로 시세 대비 감정가가 현저히 낮은 것으로 판단됨.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부상태를 인수하게 됨.

다만, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 우선매수신고와 같은 특이사항은 입찰 전 반드시 확인 및 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 부산의 주요 상업지역인 수영교차로 인근에 위치하여 미래가치 상승 잠재력이 높음.

우수한 교통: 지하철 수영역 및 다수의 버스 노선 접근성 용이.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 높은 주변 시세를 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

권리 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적(19.53㎡, 약 5.91평)과 유사한 면적대의 최근 실거래 사례(2026년 4월)를 분석한 결과, 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있음.

이는 감정가 110,000,000원 대비 약 31% ~ 36% 높은 금액임.

최근 실거래가 수준을 반영하고, 권리분석상의 특이사항(공유자/전세사기 우선매수권) 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제시하며, 시세 대비 합리적인 선에서 결정하는 것이 유리함.

단, 실제 입찰 시에는 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 우선매수신고 결과, 법원 매각기일의 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.