나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113252 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 산81 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 장안천야구장 북동측 인근에 위치하는
토지들로서, 주위는 공동주택, 임야, 농경지 및 주거나지 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

기호1 토지 및 기호2 토지는 포장도로에 접해있어 차량접근이 가능하나 기호3 토지는
차량접근이 불가하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지로 대중교통사정은
불편합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지 및 기호2 토지는 부정형의 토지로 평탄화 된 토지임야 상태이고,
기호3 토지는 인접필지를 통해 접근가능한 묵전상태입니다.

인접 도로상태

기호1 토지 : 본건 북동측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
기호2 토지 : 본건 북측 및 남서측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
기호3 토지 : 인접필지를 통해 접근가능한 맹지상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 및 기호2 토지 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역,

기호3 토지 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

항공사진 및 토지이용계획확인원에 의한 개략적인 위치에 의하면 기호1·2 토지상의
일부에 소나무등 활잡목이 자생하고 있으나, 기호1·2 토지상의 수목은 별도의 경제적
가치가 없다고 판단되며 또한 거래관행상 임지상의 입목은 일체로 거래되는 바,
기호1·2 토지상의 수목은 각각의 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스 1개동은 평가 및 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113252 (1)

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 기타

감정가: 35,046,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 산81

용도: 임야

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

토지 지분: 49.5㎡ (약 14.97평)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고

주의사항:

* 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

* 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스 1개동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 장안천 야구장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 임야, 농경지 및 주거나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호1, 2 토지는 각각 약 8미터 폭의 포장도로에 접하여 차량 접근이 가능합니다.

* 기호3 토지는 인접 필지를 통해 접근 가능한 맹지 상태로 차량 접근이 불가합니다.

* 인근에 마을버스정류장이 있으나, 시 외곽지 특성상 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호1, 2 토지는 부정형의 평탄화된 임야 상태입니다.

* 기호3 토지는 인접 필지를 통해 접근 가능한 묵전 상태입니다.

* 토지상에 소나무 등 활잡목이 자생하고 있으나, 별도의 경제적 가치가 없어 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 내에 속해 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다 (기호1, 2 토지).

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 1970년 10월 22일 (이황수)

* 협의분할에 의한 상속 소유권 이전: 2007년 02월 05일 (이상오 외 3명)

* 증여(2번 이만옥 지분 전부 이전): 2017년 02월 15일 (박유란 외 1명)

* 임의경매(3번 박유란 지분): 2024년 12월 16일 (채무자 박유란의 파산관재인 최영섭) - 말소기준권리

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 기장군 장안읍은 최근 산업단지 개발(동부산이파크(2단계) 일반산업단지 조성 등)이 활발히 추진되며 지역 발전 가능성이 높은 지역입니다. 특히 이차전지, 전력반도체 등 첨단 산업 유치 및 직주락(직장, 주거, 문화) 자족형 산업단지 조성이 계획되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

* 동남권 방사선의과학 일반산업단지가 2025년 말 준공 예정입니다.

* '동부산이파크(2단계) 일반산업단지'가 2029년 준공을 목표로 조성될 예정이며, 이는 이차전지 및 전력반도체 관련 산업 용지 확보를 위한 것입니다.

* 기장군 장안읍 일대에 대규모 산업폐기물 매립장 조성 사업이 추진되었으나, 멸종위기 동식물 서식 등의 이유로 백지화가 촉구되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

* 인근에 장안천 야구장이 있습니다.

* 장안사 계곡, 달음산, 임랑해수욕장 등 자연 경관이 풍부하여 여가 활동을 즐길 수 있는 지역입니다.

* 장안택지개발지구 인근에 주거, 교육, 문화, 상업 시설이 포함된 지원단지가 조성될 계획으로, 이는 향후 지역 주민 및 근로자들의 편의성을 높일 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 대중교통

* 차량 접근성은 일부 토지에 제한이 있으며, 대중교통 이용이 다소 불편한 지역입니다.

* 인근에 마을버스정류장이 있으나, 시외곽지 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

* 본 물건은 토지 지분 매각으로 진행되므로, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 낙찰 무효 또는 예상치 못한 입찰 결과가 발생할 수 있습니다. 공유자는 단 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 해당 권리는 실효됩니다.

6.2. 혐오시설 및 환경 문제

* 기장군 장안읍 명례일반산업단지 내에 지하 복합 플랜트(소각장) 조성 사업이 추진되고 있어, 환경 및 안전에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 비록 본 물건지와 직접적인 관련성은 적으나, 지역 내 잠재적 환경 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성 (기호3 토지)

* 기호3 토지는 인접 필지를 통한 접근만 가능하며, 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태이므로 건축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 미상 컨테이너 박스

* 토지 위에 소유자 미상의 컨테이너박스 1개동이 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이는 향후 인도명령 또는 철거 등의 추가적인 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 임야로서, 토지 지분 매각으로 진행되는 형식적 경매입니다. 주변의 산업단지 개발 및 자족형 도시 계획 등으로 지역 발전 가능성이 존재합니다. 다만, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성, 일부 토지의 맹지 상태, 그리고 평가 제외된 미상 컨테이너박스 존재 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 교통 및 대중교통 접근성이 다소 불편하고, 지역 내 잠재적 환경 문제(소각장 추진 등)도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 개발 및 신도시 계획으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 잘 조성된 자연환경(장안사 계곡 등)과 인접한 입지.

* 기존 임야를 평탄화한 토지로, 향후 개발 가능성 탐색 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 35,046,000원입니다.

지분 매각, 맹지, 미상 컨테이너 존재 등의 리스크와 지역 개발 잠재력, 그리고 최근 물건의 실제 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 상기 감정가격을 기준으로, 리스크 요인을 반영하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다. (예상 입찰가 별도 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.