나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113252 [2] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 산81-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 장안천야구장 북동측 인근에 위치하는
토지들로서, 주위는 공동주택, 임야, 농경지 및 주거나지 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

기호1 토지 및 기호2 토지는 포장도로에 접해있어 차량접근이 가능하나 기호3 토지는
차량접근이 불가하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지로 대중교통사정은
불편합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지 및 기호2 토지는 부정형의 토지로 평탄화 된 토지임야 상태이고,
기호3 토지는 인접필지를 통해 접근가능한 묵전상태입니다.

인접 도로상태

기호1 토지 : 본건 북동측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
기호2 토지 : 본건 북측 및 남서측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
기호3 토지 : 인접필지를 통해 접근가능한 맹지상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 및 기호2 토지 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역,

기호3 토지 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

항공사진 및 토지이용계획확인원에 의한 개략적인 위치에 의하면 기호1·2 토지상의
일부에 소나무등 활잡목이 자생하고 있으나, 기호1·2 토지상의 수목은 별도의 경제적
가치가 없다고 판단되며 또한 거래관행상 임지상의 입목은 일체로 거래되는 바,
기호1·2 토지상의 수목은 각각의 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113252 (2)

* 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 산81-4

* 용도: 임야

* 감정가: 129,635,800원

* 토지면적: 3596.00㎡ (약 1088평)

* 토지지분: 179.8㎡ (약 54.4평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타 (청산을 위한 형식적 경매)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 본 건은 지분매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재, 장안천야구장 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 임야, 농경지 및 주거지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

기호1 및 기호2 토지는 포장도로에 접해 차량 접근이 가능하나, 기호3 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 인근에 마을버스정류장이 소재하나, 시외곽지 특성상 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

기호1 토지 및 기호2 토지는 부정형의 토지로 평탄화된 임야 상태입니다. 기호3 토지는 인접 필지를 통해 접근 가능한 묵전 상태입니다.

* 인접 도로상태

기호1 토지는 본 건 북동측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

기호2 토지는 본 건 북측 및 남서측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

기호3 토지는 인접 필지를 통해 접근 가능한 맹지 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호3 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매개요

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 12월 16일 접수된 2번 박유란 지분 임의경매(갑7)입니다. 이에 따라 대부분의 선순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기사항으로는 협의분할에 의한 상속(갑1, 2007-02-05) 및 증여(갑2, 2017-02-15)로 인한 소유권 이전 등이 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. (구체적인 지상권 내용은 명세서 참조 필요)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 기장군 장안읍의 외곽 지역에 위치한 임야입니다.

* 주변은 공동주택, 임야, 농경지, 주거지가 혼재되어 있어 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

* 장안천 야구장이 인근에 위치하나, 전반적으로 대중교통 접근성이 좋지 않고 외곽 지역이라는 점에서 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

* 기장군 장안읍 지역에는 여러 산업단지가 조성되어 있어 근로자 수요는 존재하나, 해당 물건지는 직접적인 상업 시설과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 생활 편의 시설

물건지 자체의 접근성이 좋지 않고 외곽 지역에 위치하여, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 마을이나 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설

장안천 야구장이 인근에 있습니다.

* 교통

마을버스 정류장이 인근에 있으나, 대중교통 사정은 불편합니다. 차량 접근은 일부 토지(기호1, 2)에서만 가능하며, 기호3 토지는 맹지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 (기호3 토지)

기호3 토지는 인접 필지를 통해서만 접근 가능한 맹지 상태로, 토지의 이용 및 활용에 심각한 제약을 받습니다.

* 지분 매각

본 물건은 토지 지분으로 매각되므로, 소유권이 분산되어 있어 향후 토지 이용이나 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권

공유자는 매각 기일에 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있으며, 이는 낙찰의 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 혐오시설 인근 지역 리스크

부산 기장군 장안읍 지역은 과거부터 사업장 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치 관련 주민 반대와 갈등이 지속적으로 있어왔습니다. 본 물건지 인근 길천리 및 장안읍 명례리 일대에 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었습니다. 향후 지역 개발 시 이러한 환경 문제나 주민 민원이 개발에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 도로 접근성 제한

기호3 토지는 맹지이며, 기호1, 2 토지 역시 주변 도로 상황에 따라 활용도가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리에 소재한 임야의 지분으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 해당 토지는 일부(기호1, 2)는 도로에 접해 차량 접근이 가능하나, 상당 부분(기호3)은 맹지 상태로 토지 이용에 제약이 큽니다.

* 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권의 존재는 낙찰 후 소유권 행사 및 활용에 있어 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다.

* 특히, 기장군 장안읍 일대는 과거부터 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 갈등이 있어왔던 지역으로, 환경 및 지역 사회와의 마찰 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 제1종 일반주거지역 등으로 지정되어 있으나, 맹지 및 지분 매각, 주변 환경 등의 복합적인 요소를 감안할 때 단기적인 투자나 직접적인 활용보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 지역 개발 잠재력

기장군 장안읍은 산업단지 조성 및 택지개발 등 지역 발전 계획이 진행되고 있어, 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획

제1종 일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다.

* 공유자 협의를 통한 활용

다른 공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지를 통합하거나 공동 개발을 추진할 경우, 맹지 문제를 해결하고 잠재적 가치를 실현할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세보다 낮은 가격 매수 가능성

지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수권 등 제약 조건으로 인해 입찰 경쟁이 낮을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 최근 해당 지역의 유사 임야 지분 거래 사례, 개발 가능성, 주변 시세 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 특히, 맹지 상태, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 주변 환경(혐오시설 관련 이슈) 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 부동산 시세 조사, 관련 법규 검토 등이 선행되어야 합니다.

* 감정가 129,635,800원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.