나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4964 [3] 부산광역시 수영구 광안동 114-12 아라마을 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2,3호선 '수영역' 남동측 인근에 위치하는 '아라마을' 2층 202호 외 2개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2, 3호선 환승역인 '수영역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물(사용승인일: 2013.04.04.)내
2층 202호, 4층 403호 및 5층 503호로서,
·외벽 : 스톤코트, 화강석 붙임 등 마감
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

3개호 공히 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4964 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 114-12 아라마을 5층503호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도 2, 3호선 '수영역' 남동측 인근에 위치한 '아라마을' 5층 503호임.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2, 3호선 환승역인 '수영역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2024-12-18 기준)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 1일 접수된 김건희 근저당권 (60,000,000원)임.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 김호년 (2013.04.10.)

* 근저당권: 김건희 (2024.08.01., 60,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 윤한아 (2024.09.05. 등기, 30,000,000원, 매수인 인수 대상)

* 강제경매: 윤한아 (2025.03.07., 31,692,534원, 매각으로 소멸)

* 주요 권리 인수 여부:

* 을구 13번 주택임차권 (윤한아, 보증금 30,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤 (윤한아)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.08.14.

* 확정일자: 2020.07.28.

* 배당신고일자: 2024.09.05.

* 대항력: 있음 (등기사항에 인수 조건 명시)

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 임차인: 전 (전성우)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.07.29.

* 확정일자: 2024.06.25.

* 배당신고일자: 2025.04.08.

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 130,000,000원에 대한 대항력이 있다고 신고되었으나, 등기부상 명확한 권리 등기가 확인되지 않아 실제 인수 여부 및 배당 우선순위 등에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 30,000,000원 (윤한아 보증금)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 31㎡~38㎡)의 다세대주택은 2026년 4월 초 기준 1억 4천 5백만 원에서 2억 4천만 원 사이에 거래되었음.

* 본건 전용면적 38㎡ (약 11.49평) 기준, 유사 면적의 최근 실거래가 평당 단가(약 2,500만원)를 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 2억 9천만 원 (11.49평 * 2,500만원/평)으로 추정됨.

* 건물 자체 분석:

* 본건은 2013년 4월 4일 사용승인된 아라마을 건물 내 5층 503호로, 전용면적 38.00㎡ (약 11.49평)임.

* 본건의 감정가는 1억 6천만 원으로, 추정 시세(약 2억 9천만 원) 대비 현저히 낮은 수준임. 이는 투자자에게 상당한 시세 차익의 기회를 제공할 수 있음.

* 다만, 상기 실거래가들은 인접 단지 또는 유사 건물 사례이며, 본건 '아라마을' 단지 내 또는 바로 인접한 단지의 직접적인 시세라고 단정하기는 어려움.

1.4. 생활정보

* 건축 정보:

* 사용승인일: 2013년 04월 04일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

* 외벽: 스톤코트, 화강석 붙임 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스 난방설비 등 완비.

* 주변 시설: 도시철도 2, 3호선 '수영역'이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 지역임. 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 등기부상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 윤한아 임차인의 보증금 30,000,000원이 존재함. 만약 경매 매각대금으로 해당 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 함.

* 전성우 임차인의 권리관계 불확실성: 전 (전성우) 임차인은 보증금 1억 3천만 원에 대한 대항력이 있다고 신고되었으나, 등기부상 명확한 권리 등기가 확인되지 않아 실제 인수 여부 및 배당 우선순위 등에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요함. 만약 이 임차인의 보증금도 인수 대상이 된다면 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있음.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있음. (다만, 제공된 정보로는 공동담보로 묶인 다른 물건의 상세 내용은 알 수 없음.)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 1억 6천만 원으로 낮게 책정된 반면, 추정 시세는 2억 9천만 원 이상으로, 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 가능성이 있음.

1.6. 종합의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건축 연도(2013년) 대비 건물의 상태는 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 38㎡(약 11.49평)는 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 가장 큰 매력은 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세로, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인 윤한아의 보증금 3천만 원을 인수해야 하는 점과, 또 다른 대항력 있는 임차인 전성우의 보증금 1억 3천만 원에 대한 불확실성은 반드시 명확히 확인하고 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 3호선 수영역 도보권으로 교통 편리

* 시세차익 잠재력: 감정가(1.6억) 대비 추정 시세(2.9억 이상) 차이가 커 수익 기대 가능

* 주거 편의성: 주변 상권 및 생활 인프라 우수

* 건물 상태: 비교적 신축(2013년 준공)으로 관리 상태 양호 예상

1.8. 예상입찰가

* 인수 보증금: 30,000,000원 (윤한아)

* 추정 시세: 약 290,000,000원

* 감정가: 160,000,000원

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 보증금 인수(30,000,000원), 전성우 임차인 권리관계 불확실성, 시세 대비 낮은 감정가.

* 인수 보증금 30,000,000원을 제외한 순수 취득 가치를 고려하여 투자 수익률을 계산해야 합니다.

* 추정 시세(2.9억)에서 인수 보증금(0.3억)을 제외한 순수 시장가치(2.6억)를 기준으로, 감정가 대비 약 130% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

* (최종 총 취득 예상 비용: 210,000,000원 (입찰가) + 30,000,000원 (인수 보증금) = 240,000,000원)

* 이는 추정 시세(2.9억)보다 낮은 수준으로, 낙찰 후 잠재적 리스크 해소 및 시세 차익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다. 단, 전성우 임차인에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.