나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51410 [2] 전라남도 목포시 대양동 75-12 근화희망타운아파트 201동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 대양동 중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장, 서해안고속도로 목포IC 등이 소재함.

건물의 구조

기호 1, 3: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 (사용승인일: 2000.7.12) 기호 2: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 (사용승인일: 2000.5.2)

이용상태

기호 1, 3: 집합상가(근린생활시설) 기호 2: 아파트

설비내역

기호 1, 3: 기본 급배수, 위생설비 등이 되어 있음. 기호 2: 기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지, 아파트 부지 등

인접 도로상태등

인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1: 17평형 집합상가 기호 2: 16.5평형 복도식 아파트 기호 3: 16.1평형 집합상기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51410 (2)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-12 근화희망타운아파트 201동 4층408호

용도: 아파트

감정가: 52,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.34㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.34㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물지분: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 기본 정보

아파트명: 근화희망타운2차

사용승인일: 2000.05.02 (준공 26년차)

총동수: 2동

세대수: 200세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하고 있으며, 서해안고속도로 목포IC가 인접해 있어 차량을 이용한 교통이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 법적 제한이 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 도로 및 인접한 공도를 통하여 차량의 출입이 원활하게 이루어집니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 11월 22일 접수된 우리은행 근저당권 (채권금액: 18,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 공란)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (전입일자: 2015-08-17, 확정일자: 2019-08-05)

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 명도 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 138,000,000원입니다. (우리은행 근저당 18,000,000원, 이현진 근저당 120,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 대양동 일대는 주거 단지 중심으로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 본건 이용 형태

본건은 아파트(기호 2)로 분류되며, 주위 환경은 공동주택 및 일부 상가(기호 1, 3)로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

본 건이 속한 201동은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물이며, 2000년 5월 2일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실(4층)에는 기본 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주차시설

단지 내 총 147대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 옥외기계식 주차장 147대(면적 1690.5㎡)와 옥내기계식 주차장 2대(면적 미기재)가 있습니다. 세대당 주차 대수는 약 0.73대 수준입니다.

5.3. 편의시설 및 복리시설

단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.4. 전기차 충전시설

지상 주차 구역에 전기차 충전기 3대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1997년 사용 승인된 건물로, 연식이 26년차에 접어들어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 면적 및 시세 차이

본 건의 건물면적은 39.84㎡ (약 12.05평)으로 감정가는 52,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 1,305,220원 수준입니다. 반면, 최근 매매 정보에 따르면 동일 단지 내 59.79㎡ (약 18.09평) 면적의 호실이 2026년 3월~6월 사이에 60,000,000원에서 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,003,512원에서 1,170,764원 수준으로, 본 건의 감정가 대비 ㎡당 가격이 상대적으로 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 또한, 본 건의 4층이라는 점을 고려하면 시장 거래가와의 괴리가 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보가 기재되어 있습니다. 이는 경매 대상 물건 외 다른 담보물건이 존재할 가능성을 내포하며, 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 본 건의 등기부상 채권 총액은 138,000,000원으로 명확히 확인됩니다.

6.4. 주변 환경

주변에 특별한 혐오시설은 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 전형적인 아파트 주거 단지 환경을 보입니다.

7. 종합 의견

본건 근화희망타운아파트 201동 4층 408호는 목포시 대양동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 좋고, 주거 환경 또한 안정적입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적은 편입니다. 하지만 건물의 노후화와 더불어, 본 건의 감정가 대비 ㎡당 가격이 최근 시장 거래가보다 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건 여부에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 대양동의 아파트 단지 내 물건으로, 재개발 또는 도시 재생 사업 등 향후 지역 개발 가능성에 주목할 수 있습니다.

* 교통망이 편리하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 52,000,000원이며, ㎡당 가격은 약 1,305,220원입니다.

최근 인근 59.79㎡ 면적 아파트 매매가가 60,000,000원 ~ 70,000,000원으로, ㎡당 약 1,003,512원 ~ 1,170,764원 수준임을 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

본 건의 면적(39.84㎡)과 4층이라는 점을 감안하면, ㎡당 가격은 더 낮게 형성될 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

입찰가 범위: 52,000,000원 ~ 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.