나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31488 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치하는 『골드타워 구분상가 일부 (6개호 ☞ 3층 : 제301호, 제302호, 제303호, 제305호, 제306호, 제307호)』로서, 부근은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이고 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성된 지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제303호,제305호, 제306호,제307호로 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2018.03.09. 사용승인 된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 양호한 편입니다.

이용상태

각 호는 하기와 같이 근린생활시설(현재 사무실 및 공실)로 이용 중입니다. -기호 가,나) 301, 302호 : 서측 통로 출입문을 통하여 출입하며 301, 302호는 칸막이가 없는 오픈식구조의 사무실임. -기호 다) 303호 : 공실로서 출입문 시설이 없음. (내부는 시건장치로 확인하지 못하였음.) -기호 라) 305호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 마) 306호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 바) 307호 : 사무실로 이용중이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터의 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 각 호는 현재 사무실 및 공실로서 상세한 내역은 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

물건 비고

현황은 공실로 바닥, 천정 부분 등이 공사 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31488 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 247,000,000원

토지면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

건물면적: 74.55㎡ (약 22.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재한 "골드타워" 내 제3층 제305호에 위치합니다. 주변은 대로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이 혼재하고 있으며, 후면으로는 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 지역 내 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 북동측 인근에 양현초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물은 남측 및 서측으로 각각 약 25미터, 15미터의 도로에 양면으로 접하고 있어 접근성이 우수하며, 도로 상태 또한 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 개발 현황

만성지구는 전주지방법원, 전주지방검찰청 등이 이전하여 '만성법조타운'으로도 불리며, 법조 관련 종사자 및 민원인 유동인구 발생이 예상됩니다. 또한, KB그룹, 신한그룹 등이 만성동 및 혁신도시 일대에 금융타운 조성을 추진하고 있어 향후 지역 경제 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 물건지 인근에 자리하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 만성동 일대 사유지에 생활 쓰레기가 무단 방치되어 미관을 저해하고 위생 우려가 제기된다는 보도가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 26일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(을8)이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 인해 말소됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 약 6,938,606,643원입니다. 이는 현재 채무 총액이 감정가보다 현저히 높은 수준임을 시사합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

관련 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 내역에 대한 상세한 정보는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 골드타워는 대로변에 위치하며, 주변은 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 혼합된 지역입니다. 법조타운 이전으로 인한 법조인 및 민원인 수요, 그리고 인근 주거 단지 입주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 2018년 3월 9일에 사용 승인되었습니다. 본건은 해당 건물의 3층 305호로, 현재 근린생활시설(사무실 및 공실)로 이용 중입니다. [2, cite:0]

4.3. 경쟁 상권

인근 전주혁신도시와 함께 만성지구는 금융기관 및 공공기관 이전으로 상권이 지속적으로 성장하고 있으며, 다수의 신축 상가 건물들이 공급되고 있어 경쟁 환경도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 양현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

대로변을 따라 각종 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 공공 및 금융 시설

전주지방법원, 전주지방검찰청이 인근에 위치하며, 국민연금공단 및 금융기관들의 이전으로 금융 허브로서의 기능이 강화되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 물건 상태

현황은 공실 상태이며, 바닥 및 천정 부분 등이 공사 중에 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 즉시 임대가 어렵거나 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 확보를 위해 여러 물건에 담보 설정이 되어 있습니다. 이는 해당 물건의 가치뿐만 아니라 공동 담보로 제공된 다른 물건들의 가치 변동성에도 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 채무 부담

등기부채권 총액이 약 69억 원에 달하며, 이는 감정가 2억 4천7백만 원에 비해 매우 높은 수준입니다. 채무 규모가 크다는 점은 낙찰 후에도 채권자 및 채무자 간의 복잡한 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있음을 내포합니다.

6.4. 임대차 관련 불확실성

임차인 보증금 합계는 0원으로 인수 부담은 없으나, 임대차 내역 상세 내용이 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황이나 임대차 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 만성지구라는 신흥 상권에 위치하며, 법조타운 및 금융타운 조성 등 개발 호재를 갖추고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 또한, 교통 및 도로 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며 일부 공사가 진행 중인 점, 그리고 매우 높은 등기부채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 투자자에게 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 특히, 임대차 내역의 불확실성은 명도를 포함한 추후 관리 측면에서 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 만성지구 개발 호재: 법조타운, 금융타운 조성 등으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 입지 조건: 대로변 코너 위치, 편리한 교통망, 양호한 도로 접근성.

* 지역 내 주요 시설 인접: 양현초등학교, 전주지방법원, 검찰청 등.

* 건축물 상태: 2018년 준공된 신축급 건물로, 리모델링 시 상품성 향상 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 247,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 이는 입찰가를 산정하는 기준점이 될 수 있습니다. 그러나 높은 채무 총액, 공동담보 물건, 그리고 현재의 공실 및 공사 중인 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사, 경쟁 물건 분석, 그리고 예상되는 수리 및 임대 관련 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.