나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31488 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치하는 『골드타워 구분상가 일부 (6개호 ☞ 3층 : 제301호, 제302호, 제303호, 제305호, 제306호, 제307호)』로서, 부근은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이고 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성된 지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제303호,제305호, 제306호,제307호로 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2018.03.09. 사용승인 된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 양호한 편입니다.

이용상태

각 호는 하기와 같이 근린생활시설(현재 사무실 및 공실)로 이용 중입니다. -기호 가,나) 301, 302호 : 서측 통로 출입문을 통하여 출입하며 301, 302호는 칸막이가 없는 오픈식구조의 사무실임. -기호 다) 303호 : 공실로서 출입문 시설이 없음. (내부는 시건장치로 확인하지 못하였음.) -기호 라) 305호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 마) 306호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 바) 307호 : 사무실로 이용중이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터의 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 각 호는 현재 사무실 및 공실로서 상세한 내역은 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

물건 비고

서측 통로 출입문을 통하여 출입, 301호와 칸막이 없는 오픈식 구조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31488 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 315,000,000원

토지면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

토지 지분: 39.8337㎡ (약 12.05평)

건물면적: 94.38㎡ (약 28.55평)

건물 지분: 94.38㎡ (약 28.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 3월 9일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치하는 골드타워 구분상가입니다. 주변은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이 있으며, 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성되어 있어 주변 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용은 대체로 양호한 편입니다.

* 도로상태: 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 15미터 도로에 양면이 접하며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을8, 2024년 1월 26일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(금 546,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 6,938,606,643원으로, 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한회사현담

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2025년 5월 20일

대항력: 없음

비고: 보증금 500만원에 대한 반환 협의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사원스타

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 만성동 지역은 상업 및 주거 복합지역으로, 대로변을 따라 근린생활시설이 밀집해 있으며, 배후에는 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

* 건물 현황: 본건은 골드타워 건물 내 3층 302호로, 현재 사무실 또는 공실로 이용 중입니다. 301호와는 칸막이 없는 오픈식 구조로 되어 있어, 내부 공간 활용 방식에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 상권: 로변을 따라 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: 본건 북동측 인근에 양현초등학교가 위치하고 있으며, 각종 상업시설 및 편의시설 접근성이 용이합니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전주시는 신규 소각장 설치 관련 논의가 지속되고 있으며, 과거 스토커 방식의 소각장에 대한 환경 문제 우려가 제기된 바 있습니다. 그러나 본건 소재지와 직접적인 영향권 내에 위치한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 등기부채권 총액이 69억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 채무 총액이 과도하여 낙찰 후에도 복잡한 권리관계가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 오픈식 구조: 301호와 칸막이 없이 오픈된 구조로 되어 있어, 독립적인 공간 활용이나 임대 시 구조 변경에 대한 고려가 필요합니다.

* 공실 가능성: 일부 호실이 공실로 파악되어 있어, 향후 임대 수익 확보를 위한 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인(유한회사현담)이 존재하며, 보증금 500만원에 대한 반환 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동의 상업지역에 위치한 구분상가로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 양현초등학교 인근의 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있어 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 공동담보로 인한 높은 채무 총액, 301호와의 오픈식 구조, 일부 공실, 대항력 없는 임차인의 보증금 반환 문제 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 전주시 만성지구의 지속적인 발전 가능성과 배후 주거 단지의 수요.

* 양현초등학교 및 대로변 상업시설 밀집 지역의 입지적 장점.

* 대중교통 접근성 우수.

10. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 물건의 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.