나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31488 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치하는 『골드타워 구분상가 일부 (6개호 ☞ 3층 : 제301호, 제302호, 제303호, 제305호, 제306호, 제307호)』로서, 부근은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이고 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성된 지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제303호,제305호, 제306호,제307호로 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2018.03.09. 사용승인 된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 양호한 편입니다.

이용상태

각 호는 하기와 같이 근린생활시설(현재 사무실 및 공실)로 이용 중입니다. -기호 가,나) 301, 302호 : 서측 통로 출입문을 통하여 출입하며 301, 302호는 칸막이가 없는 오픈식구조의 사무실임. -기호 다) 303호 : 공실로서 출입문 시설이 없음. (내부는 시건장치로 확인하지 못하였음.) -기호 라) 305호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 마) 306호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 바) 307호 : 사무실로 이용중이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터의 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 각 호는 현재 사무실 및 공실로서 상세한 내역은 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

물건 비고

현황은 사무실로 이용 중이며 내부 인테리어 등이 공사 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경31488 (6)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 307호

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

297,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 38.63㎡ (약 11.68평)

건물면적: 91.52㎡ (약 27.67평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

전주원예농업협동조합 (말소기준권리 기준)

1.9. 건물 사용승인일

2018년 03월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치한 "골드타워" 상가 건물 내 제3층 제307호입니다. 북동측 인근에 양현초등학교가 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 나지, 주택 및 아파트 등으로 형성되어 있어 대체로 양호한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 남측 및 서측으로 각각 약 25미터, 15미터의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20M~25M) 및 중로2류(폭 15M~20M) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 김영숙 (2024년 01월 26일 소유권 이전)

* 말소기준권리: 을8. 근저당권 (전주원예농업협동조합, 2024년 01월 26일)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 6,938,606,643원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 산 (산업안전진흥원주식회사)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 07월 04일

* 확정일자: 2025년 07월 29일

* 배당신고일자: 2025년 07월 30일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본 건물은 제1종근린생활시설로, 현재 경매 대상 물건인 307호는 사무실로 이용 중이며 내부 인테리어 공사가 되어 있습니다. 감정평가서 상 3층에는 301호, 302호(사무실), 303호(공실), 305호, 306호(공실, 공사중) 등 다수의 호실이 있으며, 일부 공실이 존재합니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 만성동 대로변을 따라 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 배후 주거단지와도 가까워 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 양현초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 편의시설

만성동 지역은 신흥 개발 지역으로 주거 단지와 상업 시설이 함께 발달하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 마트, 병원 등 시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.)

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 운영되거나 인접한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부채권 총액이 매우 높아, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 잔금 납부에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

6.2. 이용상태

현재 사무실로 이용 중이며 내부 인테리어가 공사되어 있으나, 실제 사용 시 추가적인 설비 보강이나 리모델링이 필요할 수 있습니다. 일부 공실의 존재는 임대수익에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 채무 관계 및 추가 담보 설정 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 근린상가 경매 물건으로, 전주시 덕진구 만성동의 비교적 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설과 주거단지가 형성되어 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하여 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 전체 채권 총액이 매우 높아 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 현재 사무실로 사용 중이며 내부 인테리어 공사가 되어 있는 상태이므로, 향후 활용 계획에 따라 추가적인 투입 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 전주시 덕진구 만성동 대로변에 위치하여 입지 및 접근성이 우수합니다.

* 양현초등학교 인근 및 주거 밀집 지역과 인접하여 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

* 교통 여건이 편리하여 이용객 접근성이 좋습니다.

8.2. 기회

* 만성동 지역의 지속적인 개발 가능성 및 상권 확장 기대를 고려할 수 있습니다.

* 내부 인테리어 공사가 완료되거나 추가적인 리모델링을 통해 상품 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 상업 지역 내 근린상가로서 장기적인 임대 수익 및 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 임차인의 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가(297,000,000원)를 기준으로 권리 관계, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사, 주변 상가 실거래가 및 임대 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.