나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31488 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치하는 『골드타워 구분상가 일부 (6개호 ☞ 3층 : 제301호, 제302호, 제303호, 제305호, 제306호, 제307호)』로서, 부근은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이고 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성된 지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제303호,제305호, 제306호,제307호로 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2018.03.09. 사용승인 된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 양호한 편입니다.

이용상태

각 호는 하기와 같이 근린생활시설(현재 사무실 및 공실)로 이용 중입니다. -기호 가,나) 301, 302호 : 서측 통로 출입문을 통하여 출입하며 301, 302호는 칸막이가 없는 오픈식구조의 사무실임. -기호 다) 303호 : 공실로서 출입문 시설이 없음. (내부는 시건장치로 확인하지 못하였음.) -기호 라) 305호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 마) 306호 : 공실로서 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음. -기호 바) 307호 : 사무실로 이용중이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터의 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 각 호는 현재 사무실 및 공실로서 상세한 내역은 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

물건 비고

현황은 공실로 출입문시설 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31488 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재한 "양현초등학교" 북동측 인근 대로변에 위치한 "골드타워" 건물 내 3층 303호임.

* 주변 환경: 대로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이 형성되어 있으며, 후면은 주택 및 아파트 단지로 구성된 지역으로 주변 환경은 대체로 양호함.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 15미터의 도로에 양면이 접하며, 도로 상태는 양호함.

3. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제303호이며, 2018년 3월 9일에 사용승인됨.

* 건물 마감: 외벽은 돌붙임, 내벽은 인테리어, 바닥은 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 유리창 구조임.

* 건물 이용 상태: 현재 사무실 및 공실로 이용 중이며, 본건 303호는 공실 상태로 출입문 시설이 없음. (내부 확인 불가)

* 토지 형상 및 이용: 가장형의 토지로 지반은 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M), 중로2류(폭 15M~20M)에 해당함.

* 제한사항: 가축사육제한구역(주거밀집지역)임.

* 공부와의 차이: 없음.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 26일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리임.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 근저당권: 전주원예농업협동조합 (2024-01-26)

* 근저당권: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025-07-07, 2025-07-14)

* 임의경매: 전주원예 (2025-07-18)

* 가압류: 전주김제완주축산업협동조합 (2025-08-19)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-08-19)

* 압류: 전주시 (2025-09-10)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-09-11)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-09-11)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 관련 인수되는 보증금 또한 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 임차인 현황: 현재 각 호는 사무실 및 공실로 이용 중이며, 상세 임대 내역은 미상임.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 약 6,938,606,643원임.

5. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 만성동 일대는 전주 혁신도시 배후 지역으로, 최근 신축 상가 및 아파트 단지가 밀집하며 상업 시설이 활발하게 개발되고 있음.

* 주변 시설: 양현초등학교가 인근에 위치하며, 대로변을 따라 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 분포하여 유동인구가 많음.

* 경쟁 환경: "골드타워" 자체에 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 주변 신축 상가와의 경쟁이 예상됨.

* 혐오시설: 주변에 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않음. (관련 검색 결과상 전주시내 소각장 관련 이슈가 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮음.)

6. 생활정보

* 생활 편의시설: 인근에 양현초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 병원, 은행, 마트, 식당 등 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통 편의성: 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

7. 잠재적 리스크

* 공실 및 출입문 부재: 본건 303호는 현재 공실이며 출입문 시설이 없는 상태로, 즉시 수익 창출에 어려움이 있으며 임대 시 초기 공실 장기화 또는 추가 시설 투자 비용이 발생할 수 있음.

* 내부 확인 불가: 시건장치로 인해 내부 확인이 불가하여 예상치 못한 수리비나 하자 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 약 69.4억원에 달하는 높은 채무 상태는 재정적 위험을 간접적으로 시사할 수 있음.

* 공동담보 물건: 공동담보로 매각되어, 다른 담보 물건의 가치 변동이 본건에 영향을 줄 수 있음.

8. 종합 의견

* 본건은 전주시 덕진구 만성동의 대로변에 위치한 신축 상가로, 주변 개발 계획 및 양호한 교통/생활 환경이라는 장점을 가지고 있음.

* 하지만 현재 303호가 출입문 시설 없이 공실 상태이며 내부 확인이 어려운 점은 명확한 리스크 요인임.

* 권리관계는 말소 기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로 비교적 명확하나, 높은 채무 총액과 공동담보 조건은 추가적인 검토가 필요함.

9. 투자 포인트

* 입지적 강점: 만성지구 신흥 상권 내 대로변 위치로 가시성 및 접근성이 우수하며, 풍부한 배후 수요로 인한 상권 활성화 가능성이 높음.

* 신축 건물: 건물 자체의 노후도가 낮아 관리가 용이함.

* 투자 기회: 공실 및 출입문 부재 상태를 감안하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 내부 리모델링을 통해 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출 기대 가능.

10. 예상 입찰가

* 감정가는 278,000,000원임.

* 본건은 현재 출입문 시설이 없는 공실 상태이며, 내부 확인이 어려운 점을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 실질적인 투자 비용 산정 시 공실 해소를 위한 리모델링 비용, 예상 공실 기간 동안의 유지비, 기대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 상권 변화 추이, 임대 시장 동향 등에 대한 심층적인 추가 분석이 필요함.

* 따라서, 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 구체적인 상태 파악 후 신중하게 접근할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.