나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경285 [2] 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 303-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리에 소재하는 ""등계마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 국도주변 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도와 버스승강장 등이 위치하고 있어 인근지역으로 이동이 수월하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 전 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이며, 서측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(2017-05-16) 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(잡식동물제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대(단독주택)'임
목록2번 건물 중 2층 35.15㎡ 는 소재불명
일괄매각(제시외 건물 포함해서 감정됨)
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
불법건축물로 원상복구 대상이고 농지취득자격증명원 발급불가라는 내용의 소성면사무소 사실조회회신 있음(관련사항 관서에 문의)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경285 (2)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 303-1

용도: 단독주택 (건축물대장상 복합 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 48,676,000원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.85㎡ (약 32.6평)

건물 제시외면적: 77.60㎡ (약 23.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함 감정)

채권자: 농업협동조합중앙회 (확인됨)

1.1. 입지조건

소재지: 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 303-1번지, "등계마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 자연취락과 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 국도변 농촌 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 서측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(절대금지지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합중앙회의 가압류 (접수일자 2024-09-03)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-10, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-07-26, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 상업 시설이 발달하지 않은 전형적인 전원 생활권입니다. 인근에 국도와 버스 승강장이 있으나, 생활 편의 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 국도 인접, 버스 승강장 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변이 농촌 지역으로, 편의시설은 인근 읍내 또는 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 자연환경이 비교적 양호한 농촌 마을입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 해당 사건은 중복 병합된 사건으로, 권리관계 및 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 토지 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 불법건축물 및 원상복구: 소성면사무소 사실조회 회신에 따르면, 불법 건축물로 원상복구 대상입니다. 이로 인해 추가적인 비용 발생 및 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명원 발급 불가 가능성: 불법 건축물 문제와 관련하여 소성면사무소에서 농지취득자격증명원 발급이 불가하다는 회신이 있었으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 소재 불명 건물 부분: 목록2번 건물 중 2층 35.15㎡가 소재 불명으로, 이는 건물 현황 파악에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하여 차량 진입이 제한될 수 있습니다. (단, 관습상 도로 이용 가능)

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액은 0원이지만, 대항력 유무에 따른 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 있으나, 불법 건축물 존재, 농지취득자격증명 발급 불가 가능성, 건물 일부 소재 불명 등의 심각한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 불가 사유는 해당 토지를 정상적으로 취득하고 사용하는 데 있어 매우 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 중복 병합 사건 및 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 약 4천8백만원대로 책정되어 있습니다.

* 추후 규제 완화 또는 문제 해결 시 잠재적 가치: 만약 불법 건축물 문제가 해결되거나, 농지취득자격증명 발급 관련 문제가 해소될 경우, 농촌 지역의 토지 및 주택으로서의 가치를 기대할 수 있습니다. (다만, 현재로서는 해결 가능성이 불투명합니다.)

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 불법 건축물 상태, 농지취득자격증명 발급 불가 가능성, 건물 일부 소재 불명 등 중대한 리스크 요인이 존재하여, 일반적인 부동산 시세 및 경매 시장 동향만으로는 가치 평가가 어렵습니다.

감정가는 48,676,000원이며, 채권 총액은 76,606,798원으로 감정가보다 높습니다.

현재 전북 지역의 토지 시장은 전반적으로 위축된 상황으로 파악됩니다.

이러한 중대한 위험 요인들을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 인수 금액 및 복구 비용 등을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 해당 관할 관서(소성면사무소)와의 직접적인 소통을 통한 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 불법 건축물 관련 처리 방안에 대한 명확한 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보와 해당 JSON 데이터는 제공되지 않아 시세 분석에 직접적으로 활용되지 못했습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.