나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1926 [1] 경상남도 진주시 미천면 어옥리 556 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리 소재 덕진마을 남서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지,자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) : 부정형 완경사지로서, 현황 공업용으로 이용 중임.
기호2): 부정형 급경사지로서, 현황 묵전임.

인접 도로상태

기호1) : 공부상 맹지이나, 현황 북측으로 약4m 도로와 접함.
기호2) : 공부상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-04-24)(덕진천)<소하천정비법>
기호2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)
철근콘크리트구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건으로서
1층 외벽 판넬잇기 마감
2층 외벽 판넬잇기 마감
창호 새시창호
기호4) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서
외벽 판넬잇기 마감
층고 8m 내외
기호6) 경량철골구조 판넬지붕(현: 썬라이트지붕) 단층 건으로서
외벽 판넬잇기 마감
층고 6m 내외

이용상태

기호 2)
1층 기계실
2층 사무실
기호 4),6)
분뇨, 쓰레기처리시설

설비내역

분뇨, 쓰레기처리시설의 제반 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠㉡㉢이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

- 본건 기호 5)건물의 경우 기준시점 현재 멸실되어 감정평가 외 하였음.
- 본건 기호 6)건물의 경우 공부상 판넬지붕이나, 현황 썬라이트 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2014-17호 기계·기구 퇴비및액비화설비 Line 1식, 수전설비 1식(감정평가서 참조) 각 매각 포함.
- 제시외 물건(건물)[감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’] 매각포함, 제시외 건물 중 ‘ㄷ’은 ‘어옥리 559 다동’이 멸실되고 2024년 신축한 것으로 탐문조사 됨.
- 목록[1]지상에 식재되어 있는 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[1]이동 가능한 컨테이너 2동 평가 및 매각 각 제외함.
- 목록[6]공부상 ‘판넬지붕’이나, 현황 ‘썬라이트 지붕’임.
- 목록[2]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경1926 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 미천면 어옥리 556

* 용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

* 감정가: 777,798,640원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

* 토지면적: 4145.00㎡ (약 1254.51평)

* 건물면적: 347.56㎡ (약 105.14평)

* 건물 제시외면적: 404.00㎡

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2014-17호 기계·기구 퇴비및액비화설비 1식, 수전설비 1식 매각 포함. 제시외 물건(건물) 매각 포함 (단, 'ㄷ'은 2024년 신축). 조경수 등 토지 포함 평가. 이동 가능한 컨테이너 2동 제외. 건물 목록 현황: 썬라이트 지붕 (공부상 판넬지붕). 건물 목록 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출시 보증금 몰수).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리에 소재하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 어옥로가 지나며, 국토안전실증센터 미천시험장 및 어옥 저수지가 위치하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 기호1) 토지는 공부상 맹지이나 현황 북측으로 약 4m 도로와 접하고 있으며, 기호2) 토지는 공부상 맹지입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 소하천구역(덕진천).

* 기호2) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 (2014-01-28 접수) 남해신용협동조합 근저당권 (720,000,000원)

* 총 등기부채권액: 약 3,928,736,635원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 있으나, 실제 등재된 권리는 없음).

* 주요 권리사항:

* 근저당권: 남해신용협동조합 (말소기준권리) 등 다수.

* 압류: 국민건강보험공단, 창원지방검찰청진주지청 검사 등.

* 가압류: 주식회사대우건설, 전임수, 근로복지공단, 황미숙, 주식회사무한기술, 이남수, 주식회사키트로닉스, 금호환경, 정영태, 성일섭 등 다수.

* 강제경매: 안외성 (본건 경매개시권리자, 2024-04-04 접수, 981,312,818원).

* 임의경매: 남해신용협동조합 (2024-05-22 접수).

* 임차인 현황:

* (주)청솔바이오: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2020-01-06. 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사지오콘: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2020-07-20. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 분뇨 및 쓰레기 처리시설로, 일반적인 상업용 부동산과는 다른 특수 용도의 시설입니다.

* 주변 지역은 농경지와 자연림이 주를 이루는 농촌 지역으로, 인구 밀도가 낮고 상업 시설의 발달은 미미한 것으로 보입니다.

* 시설의 운영 주체 및 관련 법규, 그리고 해당 시설의 운영 효율성 및 수요가 상권 분석의 주요 고려 사항이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 편의시설 및 생활 인프라는 제한적일 것으로 예상됩니다.

* 가장 가까운 행정 편의 시설이나 상업 지구는 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

* 어옥 저수지가 인근에 위치하여 자연 환경을 이용한 휴식이나 여가 활동이 가능할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 용도 특성상, 지역 주민의 민원이나 환경 관련 규제 강화 등의 위험이 존재할 수 있습니다. 진주시 내 타 지역에서는 소각장 및 가축분뇨 처리시설 설치에 대한 주민들의 강한 반대가 있는 것으로 파악되었습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기호2) 토지는 묵전 상태이며 급경사지로서 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 중 일부(‘ㄷ’)는 2024년에 신축되었으나, 이는 감정가에 반영되었는지 또는 별도의 확인이 필요한 부분입니다.

* 이동 가능한 컨테이너 2동이 매각에서 제외되어, 현장 확인 시 명확히 구분해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 분뇨 및 쓰레기 처리시설로, 특수한 용도와 입지 조건을 가지고 있습니다. 농촌 지역에 위치하며 주변 환경은 농경지 및 자연림 위주입니다. 다수의 채권자 및 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 시설의 운영 지속 가능성, 지역 주민과의 관계, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등은 투자의 주요 변수가 될 것입니다. 현재 감정가는 7억 7천7백만원대이나, 물건의 특성과 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 특수 용도 시설로서, 관련 사업을 영위하는 법인이나 개인에게는 직접적인 사업장 확보 기회가 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 요건 충족 시, 농업 관련 시설 또는 기타 생산 관련 시설로의 전환 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 향후 주변 지역 개발 계획이나 관련 산업의 발전 추이에 따라 가치가 변동될 수 있습니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 부분이므로 실질적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 777,798,640원

토지면적: 4145.00㎡ (약 1254.51평)

건물면적: 347.56㎡ (약 105.14평)

인수 보증금: 0원

본 물건은 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 특수한 용도와 농촌 지역이라는 입지 조건, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무 등의 제약 사항을 가지고 있습니다. 또한, 유사한 시설에 대한 지역 주민의 반대 사례가 있어 향후 운영 상의 리스크가 존재할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 경매 시 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4억 6천만원 ~ 6억 2천만원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 투자 판단에 따른 제안이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 수, 시장 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.