나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6235 [1] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1781 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-8은 남해군 삼동면 봉화리, 내산교회에서 북서측으로 직선거리 약 200미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임. 기호9-10은 산청군 시천면 신천리, 신천마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 520미터 지점에 위치하고 있으며 부근은 산림지대로서 지리산대로변으로는 띄엄띄엄 농가` 펜션 등 숙박시설` 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1, 3은 차량진입이 불가능하고, 기호2, 4, 6-8은 상호 접면하여 형성되어 있고, 자동차` 영농기계 등 진출입이 가능하나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임. 기호9는 자동차 진출입 가능하고, 지리산대로로 관내버스가 운행되고 있으나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 3은 상호 접면하여 남동측으로 하향 경사진 토지를 계단식으로 일군 일단으로 형성된 부정형의 농경지, 고사리재배부지로 이용되고, 기호2는 북측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 농경지(전)로, 기호4는 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택부지로 기호6은 콘크리트포장된 세장형의 토지로서, 단독주택부지(기호4)의 진출입로로 이용되고 있음. 기호7은 임야이나 지반은 북동측으로 완만한 경사 내지 평탄한 토지로서 일부는 개관하여 농경지로, 또 일부는 도로부지로, 일부는 묘지부지로, 일부는 자연림지상태임. 기호8은 북동측으로 완만하게 경사진 토지(임야)로서, 수풀이 우거진 잡종지, 일부는 도로부지 등으로 이용되고 있음. 기호9는 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반 평탄하게 조성되 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 종교용지로 사용되고 있음.

인접 도로상태

기호1과 3은 지적도상 맹지, 기호2, 4, 7, 8은 자체가 도로인 기호6과 접면하여 일단으로 형성되어 있으며 지목과 현황이 도로인 기호6은 `금암로370번길'과 연계되어 있음. 기호9는 남동측으로 폭 약 2-3 미터 내외의 지리산대로길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례> 기호3은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호4는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호6은 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호7은 계획관리지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,사방지(2020-12-21)<사방사업법>,준보전산지<산지관리법> 기호8은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호9는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호7 지상에 제시외 분묘 약1 기가 소재하고 있는 것이 관측되어 토지에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 감정평가명세표 `비고‘란에 표기하였으며, 지사에 생장하고 있는 측백나무, 기타 활잡목 등 수목은 그 가치가 미미하고 임지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음. 2, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 기호 9 지상에 경량철골조 강판지붕 종교시설 등이 소재하여 규격,구조,사용자재 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 명세표`비고’란에 표기하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바람. 3, 태양광설비 등 포함 평가의견 본건 기호 4 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 16ea, Inverter, Cap약`3,500-4,500w]는 건물의 부대설비로서 불가분의 관계에 있다고 사료되어 건물에 포함하여 평가하였으며, 기호 9 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 20ea, Inverter, Cap 약`4,000-5,000w]는 제시외 공작물로 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 중 기호 5는 2018.9.11. 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약 6년 경과된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 몰탈위 페인팅` 벽지, 타일 등 바닥은 장판지 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임. 기호10은 1969년 사용승인을 득한 목조 슬레이트지붕 단층 주택, 부속사(창고)(산신각) 등으로서 공부를 기준으로 하면 약 55년이 경과된 것으로 경제적 내용연수가 경료된 건물로 노후화 되어 멸실된 것으로 사료됨.

이용상태

기호 5는 단독주택 용도이며, 기호10은 멸실된 것으로 조회됨.

설비내역

기호5는 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등

부합물 및 종물

현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 본건 기호 5 건물의 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경6235 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1781

* 용도: 답 (전, 임야, 종교용지, 도로부지 등 복합)

* 감정가: 37,629,000원

* 토지면적: 1,902.00㎡ (약 575.36평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (감정평가서상 일부 건물 존재하나, 주 매각 대상은 토지임)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 제OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 남해군 삼동면 봉화리 내산교회에서 북서측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다. 제시된 감정평가요항표에는 산청군 시천면 신천리에 위치한 기호9-10에 대한 내용도 포함되어 있으나, 본건 소재지(봉화리 1781)는 남해군 지역입니다.

* 교통상황:

기호1, 3번 토지는 차량 진입이 불가능하며, 기호2, 4, 6-8번 토지는 인접하여 차량 및 영농기계 진출입이 가능합니다. 그러나 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 교통 여건은 비교적 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태:

각 기호별 토지는 부정형, 사다리형 등 다양한 형태를 보이며, 계단식 농경지, 고사리 재배지, 전, 단독주택 부지, 진출입로, 임야, 잡종지, 종교용지 등 복합적으로 이용되고 있습니다. 기호7번 토지는 임야이나 일부 개간되어 농경지, 도로, 묘지 등으로 이용 중입니다. 기호9번 토지는 현재 종교용지로 사용되고 있습니다.

* 인접 도로상태:

기호1, 3번 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호2, 4, 7, 8번 토지는 자체 도로인 기호6번 토지와 접면하여 일체로 형성되어 있으며, 기호6번 토지는 '금암로370번길'과 연계됩니다. 기호9번 토지는 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 지리산대로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지들은 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 마을경관 관리지역, 준보전산지, 사방지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다. 각 토지별 상세 제한사항은 상세 내용을 참고하시기 바랍니다.

* 공부와의 차이:

기호9번 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용 부지로 이용 중입니다.

* 제시목록 외의 물건:

기호7번 토지 지상에 약 1기의 분묘가 소재하며, 이에 대한 감정평가액이 반영되었습니다. 또한, 기호9번 토지 지상에 경량철골조 종교시설 등이 소재하여 별도 평가되었으며, 기호4번 토지 지상에 태양광 설비가 건물 부대설비로 포함 평가되었습니다. 기호9번 토지에도 태양광 설비가 공작물로 별도 평가되었습니다.

3. 권리분석

* 임차인현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 이해관계인 부재로 확인되지 않았으므로, 업무 집행 시 재확인이 요망됩니다.

* 토지 등기부요약:

등기부상 소유권이전 이력이 확인되며, 남해축산업협동조합 명의의 근저당권(말소기준권리) 및 그 외 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기들이 존재하였으나, 본 경매 절차(2024타경6235) 및 기타 경매 절차에 의해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 220,570,246원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 본건은 일괄매각이며, 목록 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다 (미제출 시 보증금 몰수).

4. 상권분석

본건은 순수 농촌지대 내에 위치한 농경지 및 임야 등이 주를 이루고 있어, 통상적인 상업지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 인근 지역의 감정평가서상 내용에 따르면, 지리산대로변으로 일부 농가, 펜션, 숙박시설, 음식점 등이 산재해 있으나, 이는 본건의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변은 주로 농경지와 자연림으로 형성되어 있습니다. 주거 환경으로는 단독주택이 일부 분포합니다. 교통 여건은 대중교통 접근성이 다소 불편한 편이며, 주변 편의시설이나 교육, 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 위험: 목록에 해당하는 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 기호7번 토지 지상에 분묘가 소재하여 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리가 성립될 경우 토지 사용에 대한 추가적인 권리관계 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 기호1, 3번 토지는 차량 접근이 불가한 맹지이며, 전체적으로 대중교통 접근성이 불편하여 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복 사건으로 인한 복잡성 및 공동 담보로 인한 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 경상남도 남해군에 위치한 토지로서, 농경지, 임야, 주택 부지, 종교 용지 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합적인 토지입니다. 감정가는 37,629,000원이나, 총 권리 금액은 이를 상회합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권, 법정지상권 존재 가능성 등 법적, 행정적 제약 사항이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 접근성 및 주변 환경 또한 농촌 지역 특성을 강하게 나타내고 있습니다.

8. 투자포인트

* 입지적 매력: 남해라는 지역적 특성상 관광 및 전원생활 희망자에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

* 토지 활용 다양성: 농경지, 주택 부지, 임야 등 현재 복합적으로 이용되고 있어, 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토한다면 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 감정가 대비 권리 분석: 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하나, 이는 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건 토지의 현재 이용 상태, 각 필지의 개별 가치, 법정지상권 및 분묘기지권 등 제한 물건으로 인한 실질적인 활용 제약 정도, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 비용, 그리고 주변 부동산 시장 동향에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

제시된 감정평가액 37,629,000원을 기준으로 하되, 위에 열거된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰 참여자의 리스크 감수 수준 및 투자 목적에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 특히, 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가와 권리 분석 결과, 그리고 향후 예상되는 추가 비용(예: 농지취득 관련 비용, 분묘 이장 비용 등)을 면밀히 산정하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.