나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6235 [2] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1853 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-8은 남해군 삼동면 봉화리, 내산교회에서 북서측으로 직선거리 약 200미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임. 기호9-10은 산청군 시천면 신천리, 신천마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 520미터 지점에 위치하고 있으며 부근은 산림지대로서 지리산대로변으로는 띄엄띄엄 농가` 펜션 등 숙박시설` 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1, 3은 차량진입이 불가능하고, 기호2, 4, 6-8은 상호 접면하여 형성되어 있고, 자동차` 영농기계 등 진출입이 가능하나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임. 기호9는 자동차 진출입 가능하고, 지리산대로로 관내버스가 운행되고 있으나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 3은 상호 접면하여 남동측으로 하향 경사진 토지를 계단식으로 일군 일단으로 형성된 부정형의 농경지, 고사리재배부지로 이용되고, 기호2는 북측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 농경지(전)로, 기호4는 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택부지로 기호6은 콘크리트포장된 세장형의 토지로서, 단독주택부지(기호4)의 진출입로로 이용되고 있음. 기호7은 임야이나 지반은 북동측으로 완만한 경사 내지 평탄한 토지로서 일부는 개관하여 농경지로, 또 일부는 도로부지로, 일부는 묘지부지로, 일부는 자연림지상태임. 기호8은 북동측으로 완만하게 경사진 토지(임야)로서, 수풀이 우거진 잡종지, 일부는 도로부지 등으로 이용되고 있음. 기호9는 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반 평탄하게 조성되 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 종교용지로 사용되고 있음.

인접 도로상태

기호1과 3은 지적도상 맹지, 기호2, 4, 7, 8은 자체가 도로인 기호6과 접면하여 일단으로 형성되어 있으며 지목과 현황이 도로인 기호6은 `금암로370번길'과 연계되어 있음. 기호9는 남동측으로 폭 약 2-3 미터 내외의 지리산대로길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례> 기호3은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호4는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호6은 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호7은 계획관리지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,사방지(2020-12-21)<사방사업법>,준보전산지<산지관리법> 기호8은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호9는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호7 지상에 제시외 분묘 약1 기가 소재하고 있는 것이 관측되어 토지에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 감정평가명세표 `비고‘란에 표기하였으며, 지사에 생장하고 있는 측백나무, 기타 활잡목 등 수목은 그 가치가 미미하고 임지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음. 2, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 기호 9 지상에 경량철골조 강판지붕 종교시설 등이 소재하여 규격,구조,사용자재 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 명세표`비고’란에 표기하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바람. 3, 태양광설비 등 포함 평가의견 본건 기호 4 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 16ea, Inverter, Cap약`3,500-4,500w]는 건물의 부대설비로서 불가분의 관계에 있다고 사료되어 건물에 포함하여 평가하였으며, 기호 9 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 20ea, Inverter, Cap 약`4,000-5,000w]는 제시외 공작물로 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 중 기호 5는 2018.9.11. 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약 6년 경과된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 몰탈위 페인팅` 벽지, 타일 등 바닥은 장판지 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임. 기호10은 1969년 사용승인을 득한 목조 슬레이트지붕 단층 주택, 부속사(창고)(산신각) 등으로서 공부를 기준으로 하면 약 55년이 경과된 것으로 경제적 내용연수가 경료된 건물로 노후화 되어 멸실된 것으로 사료됨.

이용상태

기호 5는 단독주택 용도이며, 기호10은 멸실된 것으로 조회됨.

설비내역

기호5는 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등

부합물 및 종물

현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 본건 기호 5 건물의 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄹ’) 매각포함.
-목록[2]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[4]지상에 설치되어 있는 태양광설비는 본건 건물(목록5)에 포함하여 평가함.
-목록[7]분묘 1기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-목록[7]수목은 토지에 포함하여 평가, ‘봉화리 1872번지’ 지상에 소재하는 비닐하우스는 평가대상 아님.( 감정서상 ‘사진용지’ 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6235 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1853

용도: 단독주택

감정가: 461,790,200원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 9706.00㎡ (약 2936.5평)

토지지분: 9706㎡ (약 2936.5평)

건물면적: 98.40㎡ (약 29.8평)

건물지분: 98.4㎡ (약 29.8평)

건물 제시외면적: 36.60㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 남해군 삼동면 봉화리 내산교회에서 북서측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다. 독일마을, 원예예술촌 등 관광지와 인접해 있어 관광객 방문이 잦은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 일부 제한되는 구역이 있으며, 관내 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 교통 상황은 비교적 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

일부 필지는 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 자체 도로로 이용되거나 인접 도로와 접면하여 차량 및 영농기계 등의 진출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 (외부 검색 결과 기반)

본건 주변으로는 독일마을, 원예예술촌, 남해 양떼목장, 편백자연휴양림 등 다수의 관광 명소가 있어 관광객 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 물건항에 위치한 남해군 요트학교에서 요트 체험이 가능합니다.

검색 결과 상, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 및 산림 지역의 특성상 자연환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 등기부채권 총액은 342,553,121원이며, 건물 등기부채권 총액은 254,932,875원입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 11일 접수된 남해축산업협동조합의 근저당권(을5, 을1)입니다.

경매개시결정 등기(강제경매) 및 후순위 권리(가압류, 가처분 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록의 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남해군 삼동면 봉화리는 순수 농촌 지대로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 독일마을, 원예예술촌 등 유명 관광지가 위치하여 관광객을 대상으로 한 펜션, 민박, 식당 등의 상업 활동 가능성이 있으나, 주된 상권 형성 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 인근 관광지의 발달로 인해 관련 편의시설(음식점, 숙박시설 등)은 어느 정도 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 관리되고 있어, 관련 정보 추가 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록에 해당하는 토지는 농취증이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이에 대한 권리(분묘기지권) 성립 가능성이 있습니다. 최저매각가격 산정에 반영되었으나, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 법정지상권: 특수물건정보 및 주의사항에 법정지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 성립 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 물건: 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 매각에 포함되며, 태양광 설비 또한 본건 건물(목록5)에 포함되어 평가되었습니다. 지상 수목은 토지에 포함 평가되었습니다.

* 멸실 건물: 목록은 사용승인일자가 오래되어 경제적 내용연수가 경과된 건물로, 멸실된 것으로 조회되었습니다.

* 도로 접근성: 일부 토지는 맹지이거나 차량 진입이 불편할 수 있습니다.

* 임대 관계: 이해관계인 부재로 임대 관계 확인이 어려웠으므로, 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 주변 관광지와의 인접성으로 인해 잠재적 활용 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 권리 관계와 농촌 지역의 특성상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어진다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 중복사건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 2,936.5평의 넓은 토지는 향후 개발 또는 다용도 활용 가능성을 시사합니다.

* 관광지 인접성: 독일마을, 원예예술촌 등 유명 관광지와 인접하여 펜션, 민박 등으로의 전환 시 잠재적 수익 창출이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하여 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 461,790,200원이며, 총 채무액은 약 3.4억원 이상으로 파악됩니다. 본 물건의 경우, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 등 다수의 리스크 요인이 존재하며, 주변 시세 또한 영향을 미칩니다.

주변 토지 시세는 3.3㎡당 317,800원 수준(2023년 1월 기준)으로 조사되었으며, 봉화리 내 주택/상가부지 또는 농지 매물은 3.3㎡당 약 20,000원에서 120,000원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

위험 요인 및 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 320,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

해당 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.