나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6235 [3] 경상남도 산청군 시천면 신천리 94 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-8은 남해군 삼동면 봉화리, 내산교회에서 북서측으로 직선거리 약 200미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임. 기호9-10은 산청군 시천면 신천리, 신천마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 520미터 지점에 위치하고 있으며 부근은 산림지대로서 지리산대로변으로는 띄엄띄엄 농가` 펜션 등 숙박시설` 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1, 3은 차량진입이 불가능하고, 기호2, 4, 6-8은 상호 접면하여 형성되어 있고, 자동차` 영농기계 등 진출입이 가능하나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임. 기호9는 자동차 진출입 가능하고, 지리산대로로 관내버스가 운행되고 있으나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 3은 상호 접면하여 남동측으로 하향 경사진 토지를 계단식으로 일군 일단으로 형성된 부정형의 농경지, 고사리재배부지로 이용되고, 기호2는 북측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 농경지(전)로, 기호4는 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택부지로 기호6은 콘크리트포장된 세장형의 토지로서, 단독주택부지(기호4)의 진출입로로 이용되고 있음. 기호7은 임야이나 지반은 북동측으로 완만한 경사 내지 평탄한 토지로서 일부는 개관하여 농경지로, 또 일부는 도로부지로, 일부는 묘지부지로, 일부는 자연림지상태임. 기호8은 북동측으로 완만하게 경사진 토지(임야)로서, 수풀이 우거진 잡종지, 일부는 도로부지 등으로 이용되고 있음. 기호9는 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반 평탄하게 조성되 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 종교용지로 사용되고 있음.

인접 도로상태

기호1과 3은 지적도상 맹지, 기호2, 4, 7, 8은 자체가 도로인 기호6과 접면하여 일단으로 형성되어 있으며 지목과 현황이 도로인 기호6은 `금암로370번길'과 연계되어 있음. 기호9는 남동측으로 폭 약 2-3 미터 내외의 지리산대로길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례> 기호3은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호4는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호6은 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호7은 계획관리지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,사방지(2020-12-21)<사방사업법>,준보전산지<산지관리법> 기호8은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호9는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호7 지상에 제시외 분묘 약1 기가 소재하고 있는 것이 관측되어 토지에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 감정평가명세표 `비고‘란에 표기하였으며, 지사에 생장하고 있는 측백나무, 기타 활잡목 등 수목은 그 가치가 미미하고 임지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음. 2, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 기호 9 지상에 경량철골조 강판지붕 종교시설 등이 소재하여 규격,구조,사용자재 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 명세표`비고’란에 표기하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바람. 3, 태양광설비 등 포함 평가의견 본건 기호 4 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 16ea, Inverter, Cap약`3,500-4,500w]는 건물의 부대설비로서 불가분의 관계에 있다고 사료되어 건물에 포함하여 평가하였으며, 기호 9 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 20ea, Inverter, Cap 약`4,000-5,000w]는 제시외 공작물로 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 중 기호 5는 2018.9.11. 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약 6년 경과된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 몰탈위 페인팅` 벽지, 타일 등 바닥은 장판지 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임. 기호10은 1969년 사용승인을 득한 목조 슬레이트지붕 단층 주택, 부속사(창고)(산신각) 등으로서 공부를 기준으로 하면 약 55년이 경과된 것으로 경제적 내용연수가 경료된 건물로 노후화 되어 멸실된 것으로 사료됨.

이용상태

기호 5는 단독주택 용도이며, 기호10은 멸실된 것으로 조회됨.

설비내역

기호5는 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등

부합물 및 종물

현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 본건 기호 5 건물의 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람.

물건 비고

-공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용부지임.
-제시외건물(감정서상 ‘ㅁ~ㄷ-1’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a’) 각 매각제외, 최저매각가격은 제시외건물 매각제외 감안한 금액임.
-이동 가능한 냉동고, 콘테이너저온 창고, 숭배용 돌탑, 데크 등은 평가 제외함.
-본건 토지상에 축조된 석축옹벽, 콘크리트 바닥 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6235 (3)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 신천리 94

용도: 임야

감정가: 200,000,000원

토지면적: 2093.00㎡ (약 633평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 산청군 시천면 신천리에 위치하며, 신천마을회관에서 남동측으로 약 520미터 지점에 소재합니다. 부근은 산림지대로 형성되어 있으며, 대로변으로는 농가, 펜션, 음식점 등 숙박 및 편의시설이 산재되어 있습니다.

교통상황

본건 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있으며, 차량 진출입이 가능합니다. 지리산대로와 접해 있어 차량 접근성은 있으나, 관내 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 지리산대로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 02월 03일 접수된 남해축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으며, '법정지상권 성립여지 불분명'으로 명시되어 있습니다. 이는 본건 토지 상에 존재할 수 있는 타인 소유의 건물 등에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이 경우 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-29

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만원은 말소기준권리보다 후순위이므로 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 384,953,121원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 산청군 시천면 신천리로, 부근은 산림지대로 형성되어 있으며 대로변으로는 농가, 펜션, 음식점 등이 산재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 편의 시설, 숙박, 음식점 위주의 상권으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변은 조용하고 한적한 농촌/산간 지역으로, 우수한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 농가, 펜션, 음식점 등이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 도시 지역에 비해 편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 인근 마을회관이 있어 지역 커뮤니티 활동에 참여할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여지 불분명: 본건 토지 위에 타인 소유의 건물 등이 존재하며 법정지상권이 성립될 경우, 해당 건물을 철거할 수 없으며 법정지상권자에게 지료를 지급해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 위험 요소입니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 임야이나 현황은 종교용 부지로 사용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 및 인허가 과정에서 불이익이 있을 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 해당 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건 및 건물 매각 제외: 이동 가능한 냉동고, 콘테이너저온 창고, 숭배용 돌탑, 데크 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 만약 낙찰자가 이를 인수하고자 한다면 별도의 협상이나 처리가 필요합니다.

* 토지 포함 평가된 시설: 본건 토지상에 축조된 석축옹벽, 콘크리트 바닥 등은 토지에 포함하여 평가되었으므로 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 시천면에 위치한 임야로서, 현재 종교용 부지로 이용되고 있습니다. 감정가는 2억 원이며 토지 면적은 약 633평입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 대부분 채권이 소멸될 것으로 예상되나, 법정지상권 성립 여지가 불분명하고 분묘기지권, 공부상 지목과 현황 불일치 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 농촌 지역의 특성상 다소 불편할 수 있으나, 우수한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 종교 부지 또는 전원생활 부지 활용 가능성: 현재 종교용지로 사용되고 있다는 점과 주변의 자연 친화적인 환경을 고려할 때, 해당 용도로 활용 시 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2억 원의 감정가 대비 약 633평의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

* 자연 친화적인 환경: 산림 지역에 위치하여 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 여지 불분명, 분묘기지권, 공부상 지목과 현황 불일치 등 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 감정가 수준 또는 그 이하에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 법정지상권이 성립될 경우 별도의 지료 지급 등 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 권리 분석 및 잠재적 위험 요인에 대한 면밀한 검토를 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.