나이스옥션 법원경매 진주 2025타경815 [2] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 258-6 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1002호선)<도로법>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1005호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(2) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(4) : 농림지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2022-07-21)(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 하천구역(2025-09-04)<하천법> - 기호(7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(8,9) : 공히 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(10) : 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)토지는 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 제1종일반주거지역부분을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(5)토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7)토지는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 각 용도지역부분의 위치.형상.이용상황 및 기타 다른 용도지역에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 전체 평균가격으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지는 공유지분 토지로서 위치확인이 곤란한바, 전체 토지를 기준으로 소유자지분 비율(8/19, 2/19)에 의거 면적사정하여 토지를 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 '사천여자고등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경815 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 수석리 258-6 1층 104호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사천축산업협동조합

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, ‘사천여자고등학교’ 북서측, ‘배춘마을’ 북서측, 서측, ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 번화가 상가지대, 국도변 상가지대와도 인접합니다.

* 교통 상황: 본건 또는 그 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태:

* 본건 토지(기호 1)는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

* 본건 토지(기호 2)는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

* 본건 토지(기호 4)는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

* 본건 토지(기호 5)는 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.

* 본건 토지(기호 7~10)는 지적도상 맹지입니다.

* 건물 정보: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 258-6번지(진삼로 1477-10)에 위치한 지하 1층/지상 6층 규모의 철근콘크리트 구조 건물 내 1층 104호로, 사용승인일은 2012년 4월 19일입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트로 마감되었으며, 창호는 샤시입니다. 건물 전체의 총 면적은 2,995.74㎡이며, 대지 면적은 781㎡입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 신정혁

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 07월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 신정혁은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 경매 절차에서 인수되지 않습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 8월 9일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권 (채권액 82,800,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 소유권이전 등기, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 82,800,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 3월 16일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

* 업종 현황: 본건은 제2종 근린생활시설로 분류되며, 현재 창고시설(사무실)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

* 건물 규모: 본건이 속한 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모로, 해당 호실은 1층에 위치하고 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동 및 편의 시설로서의 역할을 수행할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 상권 특징: 본건이 위치한 사천읍 수석리는 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 운영에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: ‘사천여자고등학교’가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한 사항:

* 본건과 관련된 일부 토지(기호 1, 2, 4, 5, 7-10)는 제1종/2종 일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역(제2, 4, 5구역), 군용비행장 소음대책구역, 농업진흥구역, 침수위험지구, 하천구역 등 다양한 법규 및 제한 사항이 존재하므로, 이용 및 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 특히, 기호(5) 토지는 일부가 하천구역에 저촉되며 침수위험지구로 지정되어 있습니다.

* 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지이며 공유지분 토지로, 위치 확인 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 별도의 경량철골구조 판넬지붕 1층 건물(창고시설/사무실)이 존재하나, 해당 건물의 정확한 용도 및 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 토지이용계획표에 따르면, 비행안전구역, 가축사육제한구역, 침수위험지구 등이 포함되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 근린생활시설(1층 104호)과 관련 토지, 그리고 별도의 경량철골구조 건물로 구성되어 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변에 학교 등 교육 시설이 있습니다. 그러나 해당 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 비행안전구역, 침수위험지구, 하천구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 투자 및 활용 시 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 지역 내 근린생활시설: 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* '사천여자고등학교' 인근: 학교 주변의 유동 인구를 활용한 사업 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 토지 이용에 대한 다양한 선택지 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 낙찰가를 결정하기 위해서는 향후 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석, 그리고 잠재적 리스크에 대한 종합적인 평가가 수반되어야 합니다. 다만, 권리분석 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 채 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.