나이스옥션 법원경매 진주 2025타경815 [5] 경상남도 진주시 금산면 중천리 935 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1002호선)<도로법>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1005호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(2) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(4) : 농림지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2022-07-21)(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 하천구역(2025-09-04)<하천법> - 기호(7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(8,9) : 공히 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(10) : 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)토지는 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 제1종일반주거지역부분을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(5)토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7)토지는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 각 용도지역부분의 위치.형상.이용상황 및 기타 다른 용도지역에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 전체 평균가격으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지는 공유지분 토지로서 위치확인이 곤란한바, 전체 토지를 기준으로 소유자지분 비율(8/19, 2/19)에 의거 면적사정하여 토지를 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 '사천여자고등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 935에 소재하는 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경815 (5)

* 소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 935

* 용도: 답 (농경지)

* 감정가: 86,907,730원

* 토지면적 (전체): 2423.00㎡ (약 733평)

* 매각 대상 지분 면적: 1020.33㎡ (약 309평)

* 건물: 없음 (0㎡)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사OOOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 공유자우선매수신고 가능, 지분매각, 공동담보, 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 일대에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주거지대, 상가지대, 농경지대가 복합적으로 분포하는 지역입니다. 감정평가서 상에는 사천시 곤양면, 사천읍, 축동면 인근 지역이 참조점으로 언급되기도 하나, 본건의 소재지는 진주시 금산면입니다.

* 교통상황: 본건 또는 인근 지역까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

* 본건 일부 토지는 왕복 2차선 및 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 일부 토지는 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지 상태로, 인접 도로와의 연결이 확인되지 않습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 농업진흥구역, 침수위험지구, 하천구역 등 각종 법규 및 재해 위험 관련 지정사항이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 복합적인 제한을 야기할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2015년 1월 22일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 본 경매는 사천축산업협동조합의 임의경매 신청(총 채권액 501,314,990원)으로 진행되고 있습니다.

* 등기부상 총 채권액은 206,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권 등이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 농경지가 주를 이루는 지역이지만, 인근에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역적 상권이 형성되어 있습니다.

* 국도변 상가지대와 마을 주변 농경지대가 복합적으로 분포하는 특징을 보입니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 버스정류장이 가까워 기본적인 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 환경은 주거, 상업, 농업 등 다양한 기능이 혼합된 형태를 나타냅니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체의 일부 지분만이 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 있거나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이에 따라 낙찰이 무산되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지는 농지(답)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 불이익을 받을 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한:

* 복합적인 용도지역 지정(제1종/2종 일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 등)으로 인해 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 불확실성이 존재합니다.

* 가축사육제한구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 농업진흥구역, 침수위험지구, 하천구역 등 다수의 법적 규제 및 위험 요소가 존재합니다.

* 특히, 일부 토지가 하천구역에 저촉되며, 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지로서 접근성 및 활용성에 상당한 제약이 따릅니다.

* 비행안전구역 및 소음: 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행으로 인한 영향, 건축 행위 제한 등이 발생할 수 있습니다. 사천 지역에서는 KF-21 전투기 소음 관련 민원이 제기되기도 하였습니다.

* 침수위험지구 및 하천구역: 침수위험지구 및 하천구역에 포함된 토지는 자연재해 발생 시 침수 피해의 위험이 있으며, 하천법에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 금산면에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 농지로서의 현재 가치와 함께 다양한 용도지역 지정으로 인한 잠재적 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 농지취득자격증명 발급 필요성, 그리고 비행안전구역, 하천구역, 맹지 등 다수의 규제 및 제한 사항으로 인해 취득 및 향후 관리에 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 여러 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 복합적인 용도지역 지정으로 인해 향후 도시 계획 변경 시 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 농지 활용: 현재 농지(답) 상태로, 농업적 이용을 통한 수익 창출 또는 농지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

* 경매 특성: 권리 분석상 인수되는 부담이 크지 않으므로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 지분 매각 및 공유자 우선매수 리스크는 반드시 고려해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 86,907,730원입니다.

앞서 분석된 지분 매각, 공유자 우선매수, 다양한 토지 이용 규제(비행안전구역, 하천구역, 맹지 포함), 농지취득자격증명 필수 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

현재 등기부상 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 권리 관계는 정리되는 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사를 통한 물건의 실질 가치 평가, 주변 시세 조사, 관련 법규 및 규제 사항에 대한 심층적인 법률 검토, 그리고 공유자들과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.